年末楼市翘尾.DG

12月以来，楼市成交“翘尾”明显，21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，12月前2 天全市新建商品住宅成交80万平方米，较11月同期提升1 .6%，同比增幅达104.6%。其中，上周（12月17日至2 日）合计成交2548套，总计成交面积 0.2万平方米，环比分别上升25%和27%，楼市单周成交面积时隔24周再次突破 0万平方米，为年内次高。

汉宇地产表示，近期成交量持续升温，主要是青浦、嘉定等区刚需盘集中推盘所致。统计数据显示，上周成交套数排名前十的项目中，仅华润中央公园、合生前滩一号和中星馨恒苑单价超过2万元，其余7个项目均价均低于1.8万元/平方米。从项目的套均面积看，套均面积高于100平方米的楼盘也只有金山名都、合生前滩一号、中星馨恒苑 个，刚需盘主导市场的态势非常明显。在刚需小户型产品持续热销背景下，上周上海新建商品住宅成交均价约为2.18万元/平方米，环比回落1.9%。

从供给角度看，楼市供应在短期突破 0万平方米高位后，迅速出现冲高回落的情况，上周全市新建住宅新增供应面积为17.2万平方米，环比回落48.4%。其中，公寓项目有9个批次，总面积为15.8万平方米，环比下降52. %。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上周供应回落属市场周期性适度休整。数据显示，近 周楼市供应面积累计为74.6万平方米，同期成交面积合计约72.7万平方米，供销比值1.02:1，呈现阶段性的供大于求局面。目前，在预期转变下，楼市供需面双双表现良好，12月的新房市场交投大有复制6月高位的迹象。而且，部分近期入市的低总价刚需项目至今仍处强销期，预计年末至春节前，楼市理论上仍具有成交有序放量的基础，明显回落概率不大。

不过，随着楼市淡季不淡、地王频现，市场也出现一丝恐慌性购房的苗头。对此，黄河滔表示，楼市在年末出现连续翘尾行情，市场复苏势头进一步确立。与年初相比，不少购房者的心态也出现逆转，但根据目前市场面判断，恐慌性入市并不可取。

首先，虽然楼市成交明显回升，但库存面积至今仍处高位。数据显示，截至12月24日，上海一手房可售面积约为1028.28万平方米。虽较此前年内10月的高峰有5%左右的小幅回落，但此前4年间（2008年至2011年），楼市库存从未达到千万级水平。如按此前11月上海新房市场月均74. 万平方米的成交水准计算，去库存时间仍需1 .8个月，消化周期与年初相比并未明显缩短。

其次，目前购房者主要是刚性需求和改善型需求，即使在年中及年末续期集中释放下，楼市整体看仍是供大于求，而截至上周，一二手房整体房价同比涨幅不超过5%，表明当前交投双方对市场价格仍处理性区间，成交放量并未造就盲目追涨情况出现。此外，在限购背景下，近期需求的集中释放或存在提前透支明年需求的嫌疑。

这一奥运智能交通系统全面启动后此外，此次调控周期内最有效、严格的“双限”（限购、限贷）政策短期内不存在放松可能，投资投机性需求限制依旧，阶段性的释放并不意味着楼市不存在大幅反弹的基础。