小产权房的城乡统筹视野.蹭飞

21世纪经济报道 师小海

就做了代理拿了货。不久前深圳人大会议通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，引起了人们的普遍关注。市人大有关负责人表示，旨在解决城市化土地遗留问题的相关立法，绝不意味着现有违建转正后就可以等同于商品房一样自由流通。据介绍，根据目前的立法目的，在对历史遗留违建问题进行解决时，大部分经过补交罚款以及其他一系列审批手续拿到房产证的原有“违建”，将只有合法的使用权，并非外界所理解的商品房市场流通权。

尽管该决定只针对一定时间之前的已有建筑，但深圳目前在此方面的努力，或许不仅会给其他地方化解既存的小产权房矛盾带来有益经验，也可能会为建设城乡建设用地统一市场提供一些有益案例。

面对市场需求，农村建设用地（包括宅基地）只能等待地方政府征用之后，才能进入市场转让使用权。其中，一些地区的农民并未获得合理的土地收益补偿，令到城乡公共福利存在不均衡的问题。现存的城乡土地使用权的二元分割，提高了城市化和工业化的土地利用成本。

在一些工业化先行的地方，比如深圳，许多农村集体建设用地早期都曾大量兴建厂房，经过经济变迁、产业迁徙以及城市化中的人口聚集之后，一些原来的厂房逐渐变为集体集资或者集体统建型的居民小区。如果不考虑这些现实情况，再由政府征用集体土地、拆迁农民建筑，然后再重新放到市场开发，那么既不会带来社会福祉，也会增加社会成本。所以，我们需要考虑的是如何将其疏导，纳入合理有序的规划之中。

一些既存的符合建设建筑标准的农民建筑，自然会有出租、交易的要求，而且需要有适宜的制度设计来规范，并且引导交易秩序。目前相关制度面临的问题，仍是农村集体建设用地和宅基地的成本与城市商用建设土地的成本，存在着巨大价差。这个价差的存在，一部分是因为城市建设用地的征用、管理环节等产生了一定的费用，另外一些农村建设用地则被隔绝在市场之外，形成了一种供不应求的表象。事实上，部分农民建筑的合理流转，在技术操作层面上，只要通过核定适当的用地价格、补交土地使用费和交易税费等，就是可以实现的。确认农民建筑也即小产权房的流转合法，并不影响土地的集体所有权（已转为国有土地的为国家所有权），而且会提高土地的利用效率，补缴的土地费用，并且交易费用会让农村集体和地方政府的土地利用收入得以增加。

或许我们的眼光还可以更长远一些，可以考虑将一些小产权房所补缴的土地价格和税费，用于农村村民或者村改居后的社区居民的社会保障建设，这样可以让达到一定年龄的农民按城市（退休）养老社保金的标准领取社保，而不是目前有些地方实行的按低保水平发放的“村改居保障”。

长期来看，如果我们能够通过各级政府不同地方的试验、试点，逐渐探索出一套农村集体建设用地和宅基地的定价和市场交易管理服务系统，令土地溢价利益合理化，并通过其收益令到相关的农民群体（或者更大地理范围的农民群体）得到更完善的社会保障，那么这或许也会是统筹城乡的一个有效途径。