年报解读年内高额偿债亿制约万科.源泉

万科的偿债能力并非像万科表述的那样乐观，造成万科流动比率与速动比率比值差距过大在于万科的存货。 万科似乎在开始享受做老大的感觉。

月9日，万科在发布2008年年报，在配合年报的通稿中，万科表示其在国内9个城市成为销售冠军。并强调其对市场的先知，并作出了相关策略调整。

但尽管如此，万科在2009年亦不得不面对数额巨大的存货与高额的偿债压力。

年内偿债178亿

整个2008年，万科在为2009年可能到来的高额偿债期做准备。

万科年报显示，2009年内到期的非流动负债1 2亿，短期贷款46亿，共计178亿，较2007年期末多出9 亿。

万科方面表示，万科当前拥有货币资金199亿，足以应付2009年到期的债务。但一个显然的事实是，除去应付各项银行债务，万科手中能够自由支配的现金仅为20亿。

且万科表示，万科在2009年计划开工面积为40 万平米，竣工面积为619万平米。

而在另一方面，万科年报显示，万科2008年期末流动比率是1.76，接近企业设置的安全标准值2。但万科2008年期末的速动比率却是0.4，远远低于企业设置的安全标注值1，甚至远远低于保守速动比率0.8。

作为检查企业偿债能力的流动比率与速动比率，一般认为两者之间的比值为1：1较为合适，但显然万科流动比率与速动比率的比值较1：1的比值差异巨大。

分析人士认为，万科的偿债能力并非像万科表述的那样乐观，造成万科流动比率与速动比率比值差距过大在于万科的存货。

万科年报显示，除去存货，万科可用于偿还债务及企业正常经营的可变现流动资产不多，而在万科流动资产当中，存货高达858.9亿。

事实上，万科存货在2009年的变现能力成为万科缓解其在2009年可能遇到的财务困境的关键。尽管万科认为其当前存货结构合理，但分析人士认为，万科问题的核心在于存货量大，而非存货结构。

而郁亮则表示，万科将在2009年年将进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。

“以销定产”的无奈

此前，万科董事长王石在与香港恒隆地产主席陈启宗的交流中认为，万科模式的核心在于，万科的住宅生产模式是通过快速销售实现产销平衡，以达到回避周期的目的。

但很显然，在2008年，高额的债务负担使得王石的万科模式变得不确定。

而“地”字装的就有9折。 “我们从去年12月中旬就开端打折了；”店员称；另一种送礼常备的滋补品阿胶也在促销2009年，万科不断在多个城市掀起降价风潮的情况之下，全年销售面积达557万平方米，较2007年减少9.2%；销售金额达478.7亿元，较07年减少8.6%。万科方面表示，其2008年基本实现产销平衡。

但分析人士认为，万科2009年的主要矛盾依然是其高额的偿债压力与销售之间的矛盾。其认为如果销售不畅，且资本市场和银行信贷未给予万科支持的情况之下，万科的财务压力将被放大，而万科多余的货币资金不足以支撑其2009年的开竣工计划。

该分析人士同时认为，无论资本市场抑或是银行信贷都属不确定因素，因而销售回款将是万科最为保险的资金保障。因而其认为万科2009年的开竣工计划的变数极大，原因是万科在2009年可能立足于“以销定产”的方式来达到其缓解财务压力的目的。

“对万科而言，‘以销定产’是一种无奈的选择，而非高明的策略。”该分析人士对观点地产称。

此外，该分析人士还认为，在结算高达178亿的情况之下，万科持有199亿的现金实属迫不得已，原因是如果万科不能够保证其偿债能力，那么万科将难以获得更多的贷款。