睿信致成研究商业综合体竞争力的关键.DG

与上一年相比至少提高了15%。而随着西北部经济发展睿信致成研究：商业综合体竞争力的关键

由于地方政府的大力推进，未来各地商业综合体的供给面临多余风险。睿信致成研究指出，如想在这场竞争中获胜，相干企业需要斟酌体验化、资本化、差异化三个核心要素。

但就商业综合体而言，完全不同于住宅的销售，供给的刚性增加与需求的柔性成长之间一旦无法匹配，对其经营者影响巨大。由于地方政府的大力推动，各地商业综合体的供给面临多余风险。

从近期相干研究情况来看，至2015年20个核心城市新增商业综合体将超过1.5亿平方米，其中，中西部二线城市风险尤为明显。如成都，2011年主城区人口530万，存量商业综合体近500万平方米，2013年将翻一倍，而按现有规划，至2015年或超2000万平方米，迅速加大的商业地产市场竞争，不能不引发政府和地产企业的关注。

睿信致成管理咨询董事总经理郝炬认为，商业综合体的开发运营难度相对较大，在未来的行业竞争中，相关企业需要考虑以下三个核心要素。

首先是体验化。随着络购物的升级，未来络商业运营等趋势使线下综合体受到巨大冲击。在实体店里看看实物然后上下单购买，已成为很多年轻购物者的习惯，如何强化综合体的线下体验，提供带不走的娱乐服务感受，成为关键。如像南京水游城以水为主题，北京大悦城增加儿童娱乐设施，这些只有现场体验到，上却买不走的消费感受才能吸引消费者。未来体验化竞争的价值主线将是以儿童核心家庭类体验；以运动、文娱为主的年轻消费体验，以餐饮、咖啡等为主的商务消费体验。

其次是资本化。商业地产的持有经营的资金压力，现在一线城市的综合体项目散售的越来越少，SOHO等企业向租赁的转型都说明了这一点。但对二三线城市，依然有不少企业在商业项目建设进程中因资金压力出售一部分，需进一步优化和完善融资结构。

较后是差异化。在商业综合体定位中，要根据所处的区位和周边的竞争态势来明确品牌组合及功能配比，很多开发商一做综合体就是高端定位，但是高端定位是需要有足够的消费力支持的。所以，适合周边的品牌和组合才是*适合的。

睿信致成认为，对大部分商业地产企业而言，未来的发展是冷静谋划而不是冲动扩张，行业的未来虽然空间很大，但几年下来，竞争已很剧烈。未来三到五年，是各大二三线城市供给量逐步释放至市场的关键时期，企业只有精挑细选项目用地，差异化经营项目方可生存。

前几年，对于商业综合体而言是择地为王，选择适合地段项目为关键，而后5年中加强商业综合体的运营能力才是关键，运营为王将成为市场竞争的生死线。在总体供给偏多的区域必有恶战，运营*的企业将成为胜利者，而在这场竞争中除品牌、业态、装修等因素，更重要的还是人，*的服务意识文化也将是胜利者必备之利器。

同时，与资本的对接将成为未来商业综合体开发企业持续发展的基础。在经历快速扩张之后的未来三五年间，商业综合体的存量整合必将成为行业优胜劣汰的表现，而资本与运营的对接才是收购和整合的基础。

睿信致成认为，如果说5年之前商业综合体市场是“谁在做商业综合体？”，到了*是“谁还没做商业综合体？”，那么在5年以后，应该是“谁还在做商业综合体？”如果那时一些企业依然身在其中，则是剩者为王。

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