黄国雄商业地产开发需衡量城市承载力

黄国雄：商业地产开发需衡量城市承载力

去年下半年开始，中国出现了综合体热的现象，但目前真正成功的没有几家，大多数只是刚刚起步，某些地区存在贪大求洋的短视行为。中国商业经济学会副会长、中国人民大学教授黄国雄在接受专访时，直指国内城市综合体的当前病症。

黄国雄教授指出，目前很多房地产商为了求出路而转向开发商业地产，各个城市也都在打造地标性商业建筑、城市经济综合体等，但大多缺乏整体的统一规划，商业地产开发应该统筹规划，防止出现政府形象工程、开发商营销概念和炒作等现象蔓延。

：今年以来，越来越多的知名房地产开发公司涉足商业地产领域，且有不少已明确开发城市综合体的设想，你如何看待这一现象？

黄国雄：目前来看，中国的商业地产有这样的倾向，开发商在取得一块地以后，都尽量地往上推，意图充分运用现有土地，打出多功能的城市综合体的概念。实际上，从经济学角度考虑，城市综合体是城市经济学的概念，而不是商业地产的概念。它作为商业地产的提出，一方面是开发商的营销概念；另一方面，从政府角度来看，视其为地方的形象代言

，帮助树立城市乃至政府的形象；再有就是媒体炒作概念。

：目前，城市综合体在国内的发展现状如何？哪些城市、何种形态的综合体才具开发价值？

黄国雄：去年下半年出现了综合体热这种集体现象，但真正成功的没有几家，目前只有少数项目，如万达广场、金源M等，显示出了其规模和威力，但多数还是刚刚起步，没有形成经济效益。即便是万达广场、金源M,也是经过很长时间的培育才取得现在的成绩。多数城市还没有成功的综合体，仅仅是在起步阶段，但起步阶段更应该谨慎。

真正意义上的城市综合体是城市商业的组合体，应根据不同城市的特点、所处的区段的差异来构建不同功能的商业组合体，可以包括写字楼、公寓、酒店、购物中心等。这个组合体是根据城市的特点以及实际的需要来构建的，可大可小，没有某个特定的模式，应根据不同的城市来研究其规模和业态，不可能搞一个固定的模式，不同城市的商业组合体应该根据当地市场需要来研究它的组合以及功能。例如金源M在北京很成功，但是放到其他城市未必能成功。

另外，一个城市到底能接受多少商业组合体，应该根据城市的整个承受能力来定，还要考虑中小企业的承载和发展能力，不能单一地、独立地去发展综合体，如果因开发一个综合体而影响了中小企业的生存，那这个就是大忌。建议开发商，不要盲目求大求洋，要真正研究综合体的使用价值和回报率。

：开发商集体转型的背后，面临的是资金、人才、专业知识等多方面难题，该如何解决这一难题？你认为一个成功的商业地产开发企业必须具备哪些素质？

黄国雄：最基本的一条是，从实际出发，因地制宜，根据不同城市的需求构建不同组合体，满足当地多方面的消费需求和城市的发展需求。综合体的开发对开发商的资金和人才要求很严格，开发商也必须懂得商业和市场，并且要研究不同业态的特点和相互之间的关系。

现在看来，很多房地产商为了求出路而转向商业地产，但对商业知识却很缺乏。事实上，不同的商业结构有着不同的要求，包括通道、层高、承载能力、进出交通调节等，很注重细节也很专业。因此，开发商不要盲目地一拥而上去开发城市综合体，要有针对性地科学地开发。

：你如何看待中国商业地产的政策环境？对于中国商业地产市场未来的发展，你做何预期？

黄国雄：事实上，我们注意到，现在的政策还存在一些漏洞，目前国务院关于城市商业点规划的管理条例还没有出台，关于规模、审批程序等还没有规范。特别是地方政府，为了形象工程，一般都会批准城市综合体的建设，从这个角度，盲目上马的倾向很严重，没有注意到城市未来有没有市场容量、具备不具备开发条件、会不会对中小企业造成冲击等因素。

开发城市综合体，一定要从城市的实际需要出发，注意四量：第一，控制总量，因为城市的消费能力、群众收入是相对稳定的，盲目开发就会造成有场无市的状况；第二，筹划增量，这个城市到底需要增什么、缺什么业态、在哪里增，这些都需要研究；第三，调整存量，对现有的点，哪些不合理，哪些影响交通等，应该怎么调整，都需要有规划；第四，提高质量，不仅是硬件，还要改善软件，这样才能得到持久的发展，不会导致有场无市、有商无业的局面。

长远来看，商业地产的前景是好的，它是城市化发展的要求，也是城市升级换代的要求，但应该避免一拥而上，避免贪大求洋，否则会为此付出代价。目前，国内的体制问题决定了某些地方政府的短视，某些官员只注重在任期内建设就是自己的成绩，不管以后能不能经营下去，有没有买卖可做。从这个角度，要克服这种只看眼前不考虑以后发展的问题。