投资客潮涌动香港楼市再攀历史高位.源泉

“不少1997年被套的楼市投资客，最近终于解套了”

尽管香港特区政府去年11月出台了楼市调控政策，却未能令火热的香港楼市“降温”。

“香港楼价最近快速飙升，目前已超过1997年历史最高点，不少1997年因高价买楼被套牢的投资客，最近终于解套了。”香港市民徐颖（化名）告诉《第一》。

快速上涨的房价

2010年11月，香港特区政府出台了针对房地产投资客的限制按揭金额和特别政策。经历短暂的2周观望后，香港楼市重回上升通道。

徐颖的同事上个月刚刚买进香港太古城的一个小公寓，该楼盘均价超过10万元/平方米。太古城是香港50大指标型二手屋苑之一，这一成交价格也反映了香港普通住宅的价格水平。根据香港利嘉阁地产研究部，香港50个指标屋苑在上周末有2965组客户预约看楼，较前周末升4.6%，连升三周。

另一有代表性的楼盘——位于香港将军澳地区的“城中尺”，在今年2月底到 月初的短短12天内，房价上涨8%。

根据香港中原研究部资料，2011年2月有255 套楼房的成交个案是2年内短期获利转手的，其中获利100万港元到200万港元的炒房者为 65宗，占当月交易比例的14. %。而获利200万港元以上的炒房者有88宗，占当月交易的 .4%。获利50万港元以内的成交者最多，占当月交易的48.6%。

香港利嘉阁地产研究部主管周满杰指出，由于春节期间有多个新盘开盘，新盘的热卖带动了二手市场持续畅旺。

对于香港楼价的直线上涨，有不少言论将矛头直指内地投资客。

1006“九龙很多新盘的买家都是内地温州或福建老板。” 徐颖告诉。长实地产投资董事郭子威曾对香港媒体透露，今年长实推售的楼盘，内地客的比例有望从去年的6%升至逾10%。

香港城市大学博士、高级副研究员吴木銮在最新的一篇评论文章中称，香港特区政府本身依赖土地财政，地产商垄断程度又高，大量中产阶层以房地产投资为赚钱主渠道，因此，香港短期内很难改变房地产市场的现有格局。

调控政策频出

在房地产政策上，香港和内地却有许多相似之处。首先，香港特区政府也十分依赖土地财政。香港特区政府的地价收入在很长一段时间基本都在其总收入的10%以上。根据香港特区政府统计处资料，2004~2005财政年度为 12.15%，2005~2006年度为11.9 %，2006~2007年度为12.85%，2007~2008年度为17. 8%，2008~2009年度为5. 5%。虽然地价收入的比重按当前的水平来看不如内地一些省份，但这个比重在全世界范围内是比较高的。

从2010年开始，香港特区政府出台了各种楼市调控政策。2010年4月，香港特区政府出台了“九招十二式”调控房地产，其中“九招”，主要指的是香港财政司司长曾俊华提出的规范一手楼盘销售的9项举措，而“十二式”指的是香港运输及房屋局局长郑汝桦配合曾俊华九招而推出的“规管示范单位十二式”。

上述策略集中针对新房楼盘捂盘和虚报成交情况。例如香港特区政府要求开发商提前三天公布价格，并要求开发商披露是否有本公司董事局成员及其直系亲属涉及交易。此外还要求公布实际的套内面积甚至标出围绕单位外墙的真实厚度等等，非常细致。措施提出后的1个月，新盘成交量下跌60%。但此后投资客重新活跃，调控一度失灵。

虽然香港房价不断推高，但香港的保障房制度却比较健全。正是因为商品房昂贵，香港有近半数中低收入居民居住在“公屋”（廉租房）和“居屋”（平价商品房，“居者有其屋”计划的简称）。

香港的公屋除了式样较旧，从外表看与商品房并无两样，每家住宅都配有防火大门和横拉式的防盗门，配套齐全，有专门的物管公司，有的还配有甲级保安。

“但是公屋的审核非常严格，而且房子的面积很小，一般只有 0平方米左右。因此，一旦家庭收入有所提高，多数香港市民还是希望购买商品房。”徐颖表示。