何须悲观看市美食

■回建强

现在房地产市场似乎弥漫着一种悲观的氛围，无非是三种情况：一是担心成交量长期上不来；二是促进房地产稳定发展的政策环也不是刻在铜表上境不稳；三是空置率上升，引发行业发展的危机。如果我们用历史的、运动的角度来看这些存在的问题，房地产市场并不需要太悲观。

首先，对于成交量不足问题，短期将持续，中长期会企稳回升。现在市场成交量上不来，最根本的原因是消费者缺乏信心，其次是支付能力不足。针对消费信心不足，目前房地产各项紧缩政策正在得到松绑，中央和各地出台的政策都是鼓励自住房消费，并给予利率、首付、税费方面的优惠；同时，国家投资4万亿扩大内需、拉动经济增长、稳定就业；从国际比较看，我国虽然也受到国际金融危机的冲击，但银行体系、服务业都相对稳健，比美欧等国家受到的冲击要小很多。因此，在大的经济环境稳定的情况下，消费信心会逐步恢复。春节期间的成交惨淡只是暂时的，未来两三个月成交量将回复到年前的水平。

其次，政策环境会继续放松。面对金融危机，政府目前正在致力于放松市场发展环境，特别是对行业政策进行松绑，只要这项工作能够落实下去，房地产市场就会稳定下来。不过我们也注意到重庆“购房退税”政策被叫停的传闻，据重庆有关部门的反映，其并未收到书面文件，可见“购房退税”被叫停的消息并未做实。从政府促进经济增长、扩内需的角度看，“购房退税”政策应当是具有正面积极意义的，应该进行积极引导和支持。当然退税涉及到中央和地方政府之间的税收分成问题、权限问题，这些都可以通过协商和程序解决。总体而言，在金融危机的大背景下，稳定甚至扶持房地产的发展是政府当前的重要工作之一，当然，这种稳定或扶持并非去“抬房价”，而是恢复房地产行业正常的生产-流通-消费-再生产的产业循环。

再次，从动态角度看房屋空置率并不高。有媒体报道全国待售住房达到 800万平方米。按现时月销售量计算，消化这些所谓库存房需要一年时间。从静态看， 800万平方米的库存房并不多，但用现在的月去量化计算总的消化时间未免有点悲观。纯做算术题的话，考虑到春节后市场成交应该会上升，这些库存房半年就可以消化掉。但实际的市场运行情况是健康的，市场需要一定的库存房，没有库存房是不正常的。这个库存维持在二到三个月的消耗量较合适。另外，还不得不提一点，现在的存量房中有一部分是经济适用房、限价房，这部分房源是非市场性的，其成交量的分布不规则，很可能在一定时间段内集中成交，也可能因为地理位置和交通配套等不健全，造成长时间不能成交。因此，在考虑住房库存期限时应适当给予剔除。

（作者系上海易居房地产研究院研究员）

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