地产长期增长潜力维持不变鼓励

王明哲：所有的渠道都共享一个票源地产：长期增长潜力维持不变 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

重要讯息上周我们参加了住房和城乡建设部政策研究中心于北京举办的第七届中国房地产产业分析和预测高峰论坛。

评论及分析政策研究中心专家、经济学家、主要开发商亦参加了该论坛，以下为其演讲的主要结论。

房价问题不应单独看待。分析房地产供需关系时，由于其耐久性属性和需求逐步满足的特征，应考虑累计供给/需求而非某时期的。目前整体市场处于供应绝对短缺状态，缓解房价与家庭收入矛盾的根本途径在改革，包括城市结构调整、土地制度、社会收入分配以及中央/地方税赋调整。由于外部因素如量化宽松货币政策、全球民主浪潮仍持续，输入性通胀也将继续影响中国消费者物价指数(CPI)，缓通胀是目前政策制定者首要决策依据。

短期内紧缩举措将持续。由于第三季CPI不大可能回落至合理水平，紧缩举措(收紧开发商贷款、提高购房自付款与房贷利率等)下半年将不会放松，且不排除再次加息。同时，以抑制过度占用资源者和投机客为目的的购房限制政策在人口过度承载的沿海大城市亦将持续。不过值得注意的是，低线城市政府限购是为了抑制短期房价异动，限购政策不会是长期措施。

房地产业长期增长潜力维持不变。1998年住房改革以来，全国房屋建设投资一直落后于城市化带来的住房需求增长。目前家庭户均成套率在0.7到0.8之间，远低于政府1..2的目标，达到此目标还需20- 0年，显示房地产业增长前景可观，其核心推动因素包括：家庭分裂速度、城市化进程、经济增长(8%以上)以及城市再改造。据华远地产(60074 .SS)董事长任志强估计，未来住房需求中城市化带来的需求占41%，其次为改善性住房需求( 0%)和房屋折旧带来的需求(24%)。

投资建议在当前市场条件下，我们重申看好高周转经营模式、低线城市布局比重大、并能较好把握市场节奏抓准成交反弹时机大量推盘的开发商，包括万科()、中国海外发展()。