量降价不降豪宅门槛提高去化速度放缓.源泉

量降价不降 豪宅门坎提高去化速度放缓

根据北京市住建委站数据信息显示，一季度北京获得预售许可证的4万以上的高端住宅项目，平均去化率不到20%，但是同比去年，各项目的价格都有大幅上涨。

业内人士认为，虽然一手高端住宅市场销售量有所下落，但销售价却在一直上升。可见，未来高端住宅门槛趋高，销售速度有所下落，将进入低去化速度的小众*营销时代。

而另一方面，成熟区域的少有高品质楼盘，仍然收到市场的认可，领跑高端住宅市场。以望京金茂府为例，该项目在3月底曾推出了4期6号核心盛景好楼产品，延续了前三期的销售，再次创造了高*住宅的快销神话，领跑北京高端市场。

高端住宅量降价不降

根据北京市住建委站信息显示，一季度获得预售证的4万元以上项目共有9个，其平均去化率为19.27%。从住建委的数据上看高端项目的去化率其实其实不高。

亚豪机构市场总监郭毅表示，一季度豪宅的去化率低是正常现象，目前的豪宅同质化严重，和存在限购限贷的政策，很多高端人士都保持观望态度。并且一季度里一、二月份放量本身就少，还有春节等假期的影响，但在三月份的两会之后，高端市场的去化率会有所上升，不过整体的销售状况会比去年有所下降。另外豪宅的购买需要一定的周期，尤其是上千万的项目，很多时候需要半年以上的时间才可以签约，这也是去化率低的缘由。

链家地产副总裁林倩表示，豪宅市场销售周期比较长，豪宅的客户群狭窄，一般项目蓄客周期较长，销售周期也较长，因此，在3个月左右时间，去化率只在2成左右。

另据机构数据显示，一线城市一手高端住宅销售均价实际上却在延续上涨。从丽兹行公布数据显示，4月份高端新建商品住宅项目销售均价为50171元/平米，同比上涨1.7%

一等豪宅步入十万大关

值得关注的是，今年还将登场多个地皇项目，北京一等豪宅市场步入十万元大关，购买豪宅的门坎也将越来越高，这样下来性价比较高的项目明显具备更多优势。

林倩说，一般来看，综合性价比、保值、增值性较高的豪宅项目在同类产品中更具竞争力，尤其是地段优越项目，城区豪宅对购房人的吸引力往往更大。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析，高端住宅主要位于城区，周边环境及地理位置比较优越，而高收入购房人群对周边环境的要求较高。他预计，未来高端市场抗跌性强，如果经济水平较高，确有购房需求，不妨捉住时间调整时机入市。

最高达到18%的水平根据我爱我家发布的相关数据显示，作为第2CBD的大望京区域，五年来该区域二手房均价已经翻了两番，随着高端商业的进驻，高端住宅市场需求量也会扩大。目前，该区域内在售高端项目仅剩望京金茂府，目前推出的4期产品在三期基础上，再次自我突破，实现了精装标准、物业服务等方面显著提升；另外，少有的教育资源更令购房者注视。4月14日，望京金茂府引进的北京景山学校破图开工，预计2015年开学招生，真正实现9年一贯制优良教育的全程护航。

望京后市仍然看涨

伟业我爱我家房产中介集团副总裁胡景晖预计，望京房价依然存在上涨空间。一方面，望京引进的产业落地将带来更多具有很强经济实力的购房需求；另一方面，该区域内交通、商业配套逐渐构成规模效应，区域价格潜力继续释放。同时，望京区域房地产项目本身的建筑品质与服务设施也是全北京较优的，我爱我家房产中介认为这是区域内房价持续上涨的根本原因。

据了解，自上世纪90年代开始的“大望京商圈”的整体规划，包括交通基础设施计划、中关村科技园区产业的引导与落地，以及写字楼、商业、住宅房地产的综合开发，经过10多年的发展，望京不但云集了众多世界500强企业和众多购物核心，而且交通路升级迅速、生活配套日趋丰富，是北京实至名归的宜居所在。

近两年，望京区域几乎没有新增供地，区域内新房市场一直在萎缩。望京金茂府作为区域内少有一个高端住宅项目，从2012年头次推出冷艳四座，创下高*好楼的“快销”先河，以事实奠定了其市场“领跑者”的地位。

据了解，随着3月底4期开盘销售后，望京金茂府将再推6#楼32席好楼大宅，主力户型为220平方米三居和270平方米四居，以准现房呈现，目前已经进入精装修阶段。6号楼还占据了社区核心的很好位置，尽揽社区3米台地、5重园林的优越景观，是每家每户都能坐拥360°的开阔视野和专属“阳光特权”，从而刷新了金茂府系的人居标杆，代言下一个30年的高端人居。

随着绿地核心以单价9.5万元/平方米的价格入市，区域高端住宅突破10万元将指日可待，而望京金茂府项目均价暂未突破10万元，具备明显的性价比优势。

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