专家称北京细则酝酿卖方为改良住房不征税

专家称北京细则酝酿：卖方为改善住房不征税

新“国五条”细则甫出，其中“二手房转让征收20%所得税”就犹如一条燃烧的引线，点爆了舆论的火药桶。一时间“政策误伤”的说法甚嚣尘上，各地二手房市场一片躁动，各方都在喧闹声中等待着“国五条”在各省区市配套政策的落地。

对此，全国政协委员、住建部副部长齐骥曾在今年两会上回应，如果误伤刚需消费者，那么在执行进程中会出台保护措施，这无疑给出了一剂“定心丸”。

终于，3月较后一周，各省开始有了动作。3月25日，广东率先发布了响应“国五条”的地方细则。虽然明确了要继续贯彻楼市调控新政，但是在对于转让二手房是不是征收20%的个税和房价控制目标上，广东只是作了原则上的响应和要求，具体的执行程度仍然留待深圳、广州等市一级的细则。

这仍然没有对“二手房转让征收20%所得税”的政策作出一个解答，房价会不会得到一定程度的遏制？抑或是二手房交易过程中个税从严征收会不会以通过提高房价的方式转嫁至消费者身上？依然需要进一步视察。但专家表示，只要通过政策优化，例如针对只具有一套房、卖方为了改善住房条件的不征税，就会在达到调控效果的同时避免“误伤”。

税收加码表明调控决心

虽然被炒得很热，国家税务总局税收科学研究所所长刘佐表示，20%收取个人所得税并不是新的政策，只是对先前政策的重申。

1993年我国第1次对个人所得税法进行修订，就明确了对财产转让所得进行征税的规定。其中规定财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。在此之后，个人所得税法经历多次修订，但这一条规定一直未变。从1993年算起，已存在了20年。

1999年，财政部、国家税务总局、原建设部联合发文，就个人出售住房所得征收个人所得税作出具体规定，细化了何为出售住房个人所得，还提出对个人转让自用5年以上，并且是家庭少有生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2006年，国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对房产交易所得，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关公道费用。住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用都被视为可以减除的合理费用。自用5年以上，并且是家庭少有生活用房取得的所得，仍然免征个人所得税。

但是，由于当前新“国五条”只对“20%”进行了规定，却并没有对免征情况进行重申，由此造成社会上种种“误伤”的猜想。

包括北京在内，新政出台后半个月内，各地房产过户核心都出现了人满为患的过户潮。某房地产专业站调查显示，七成以上友表示调控新政中关于“二手房过户严格征收20%个税”的政策对自己影响较大；超过八成的友认为增加的个税成本会转嫁到购房者身上；更有近六成友表示自己属于卖旧买新的改良型需求，但由于新政出台将推延购房计划。

此外，国家税务总局2006年的文件对那些没法肯定原有价值的房屋如何征税作出规定，“未提供完全、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”按交易总价1%～3%的税率征税。权威专家表示，由于先前鼓励房地产发展，实际上这些年，房产交易所得税的征收基本上就变成了按交易总价的1%～3%征税。此次提出严格按转让所得的20%征税，属于政策强调，在严格税收上予以加码，实际上表明政府对房价调控的决心。

避免“误伤”需动态优化

住房和城乡建设部政策研究核心主任秦虹表示，新政会不会“误伤”改良型需求，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税负较易转嫁，相反则难以转嫁。目前，我国绝大部分城市的房产交易就相对容易转嫁。“目前我国改善型需求量还很大，仍以新居交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市，二手房的范围与新居相当，且由于城市范围大，二手房所处的地段优越，供给有刚性，所以加税的政策对这种需求一定会有影响。”秦虹表示。

北京市房地产协会住宅学术委员会委员蔡金水认为，之所以此次重申二手房转让征收20%所得税，主要是针对炒房者，“房地产占用很多资源，尤其是土地资源。中国人多地少，无论是政府还是开发商的圈地，包括农民占用的宅基地等，占用了大量的土地。盖好房子还需用水、电、煤气，消耗大量的能源、水资源。房屋还需各种市政配套，占用了大量社会资源，满足人民的住房需求是无可厚非的，但想要借此来*挣钱就有问题，此次20%征税的政策重申主要是针对炒房者。”

蔡金水透露，北京房协做过调查，北京现有住房1000余万套，这其中不包括平房、违章建筑、小产权房，同时每年还有新建的楼房。北京市2012年底常住人口为2160万，700万户，平均一户大概具有1.3套房子。这表明北京的空房率很高，持有这些空置住房的人正是此次政策的主要调控对象。

虽然“按转让所得的20%征税”会对二手房市场中的投机性需求产生抑制作用，但财政部财政科学研究所所长贾康认为，可能会“误伤”一些有改善型住房需求的购房者。该政策增加了交易的税收负担。在二手房市场目前供不应求仍是主要矛盾的情况下，这类负担一般是由买方承当，因此，这可能会下降一部分人销售的可能性，二手房市场也将降温；但与此同时，部分需求转向新建商品住房市场，这可能会提升部分新楼盘的景气程度。

3月25日，广东省率先发布了“国五条”地方细则。明确提出继续贯彻楼市调控新政，但是对于转让二手房是否征收20%的个税和房价控制目标，广东省只是作了原则上的响应和要求，并没有对何种情况的免征作出明确规定，仍然需要市一级的政策明确。蔡金水表示，为了防止“误伤”，针对只具有1套房、卖方为了改善住房条件的不征税，北京正在酝酿出台的政策细则有望朝向这个方向。

贾康认为，“二手房交易中个税按个人所得的20%征收”的政策将最少抑制两类需求，对于整个房地产市场而言，抑制投机性需求是有正面效应的，但抑制改良型需求则可能会产生一定的副作用。“当然，现阶段管理部门可能要先解决一些主要矛盾，这可能就隐含着这样一个政策不是铁板一块，以后可能会根据情况进行动态优化”。

“由于住房具有自住和*的双重属性，所以很难有效区分改良型需求和*性需求。从这个意义上来说，要达到抑制*投机性需求的目的，出台任何政策都很难做到十全十美。”清华大学恒隆房地产研究核心主任刘洪玉说，从目前的政策取向来讲，核心还是支持基本住房需求、头次购房需求，这是“住有所居”目标能否实现的关键。

存量房去*化

专家表示，对于楼市调控而言，关键是要找准着力点。目前来看，还有许多储备政策可以适时推出。

国土资源部副部长胡存智在中国发展高层论坛2013年会经济分会上表示，未来可以对保有住房征不动产调节税，可斟酌从第三套房开始征收，使存量房失去*价值。

胡存智算了一笔账：八年以来住房用地的供应，如果按照容积率1.5来计算，可以建出的住房面积达到84.36亿平方米，如果依照人均30平方米的标准来计算，可以满足2.82亿的新增城市人口住房的需求；而同期，真正进入城镇的城市新增实际人口只有1.67亿。他认为，目前在居住需求得到满足的情况下，是*性需求致使供不应求。

“当前*值得考虑的政策是对第2套以上的房屋征收不动产调节税。”胡存智说，调剂房地产税收，把*投机性需求引导到两套房之内，如使第三套房以上的房子失去过量的*价值，就会令现在供不应求的局面得到改变。

另外，继续加大保障房建设，是促进房地产市场调控的有效手段。蔡金水说：“扩大经济适用房、公租房、廉租房的建设力度，使低收入人群的住房有保障。这样，买房的需求就会变小，开发商的房子盖多了，定价定得再高，如果卖不出去，价格自然会下来。商品房和保障性住房应该是两个渠道。”

从保障性住房建设来看，蔡金水表示，政府一方面应当加大新建保障性住房建设，另一方面要注重盘活存量房市场。目前全国仍然有相当数量的公房碍于产权问题不能投入保障房市场。以北京为例，蔡金水指出，一些公房产权还没有明晰，央产、企业产，多种多样相互交织，对其进入保障房市场形成了阻碍。应当尽快明晰这部份公房的产权，盘活存量，确保保障性住房的供应。

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