幸福快乐地产改善需求加快入市高档盘也热销依依不舍

地产：改善需求加快入市 高档盘也热销 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

1.事件近期，我们实地考察了上海浦东的四个楼盘，分别为中华企业古北御庭、万科五玠坊、浦江华侨城和保利茉莉公馆。

2．我们的分析与判断（一）需求：改善需求加快入市，政策规避仍存在从我们调研的四个楼盘来看，上半年去化逐渐加快，市场比去年年底明显好转，尤其是古北御庭、五玠坊和保利茉莉公如小班纸箱爬爬乐、快乐飞盘；中班纸球抛接圈等；幼儿园同时增添拉力器、大型积木、拼搭爬梯、轮胎等丰富的活动器械馆等以改善性需求为主的中高端楼盘，这说明两点：市场成交中存在首次改善、再次改善乃至三次改善等需求；市场中存在规避限购政策的操作空间，有改善性需求的购房者寻求途径进入市场，这意味着限购政策的实施抑制了市场的正常需求，但是若政府加强调控的力度，这部分楼市需求可能会受到影响。

（二）房价：低点已过，稳中有涨无论是从中高端楼盘还是从普通住宅楼盘销售来看，房价的低点已经过去。古北御庭，在2011年10月底首次开盘，均价40000元/平米；近期销售均价45000元/平米左右。浦江华侨城，年初均价20000元/平米左右，目前公寓户型均价21000元/平米，价格平稳上涨。保利茉莉公馆的售价也有200～500元/平的上涨幅度。

（三）盈利：毛利率仍较为丰厚古北御庭和五玠坊这两个项目获取的时间较早（2007年），土地楼面价较低，因此毛利率在40%以上；而保利茉莉公馆是2010年获取的土地，楼面价较高，因而毛利率水平相对较低，约为 0%左右。整体来看，这几个项目的盈利能力仍较强，没有出现亏损状态。

10年前80后被认为是米缸里长大的一代．投资建议从本次调研中，我们得出的主要结论是：上半年，改善性需求逐渐入市，高档楼盘热销，存在政策规避手段；如果限购限贷政策从严，部分高端楼盘会受影响。楼市价格低点已过，销售价格稳中有涨；盈利能力仍较好，其中三个楼盘毛利率40%左右，一个 0%左右。

4.风险提示政策收紧风险