房地产强势复苏真实还是幻象.源泉

从成交量激增到销售均价抬升，继而到开发商土地购置信心的恢复，房地产业复苏似乎正在挺进“实质性”阶段。伴随着行业的最新变化，5月份以来，内外资投行、主流券商研究机构开始集体“唱多”房地产。

在此背景下，A股和港股房地产板块走出了一波凌厉的上攻态势。从5月第一个交易日开始至今，A股房地产（申万）指数累计升幅近20％，恒生地产建筑行业指数累计升幅超过25％，远高于同期大盘的涨幅。

特别是因主营业务刺激业绩大幅增长的个股。十余份机构研究报告认为，“一线开发商去库存化进程已接近尾声，短期内突出的供需矛盾将助推房价上涨，而土地市场升温和新开工增加将明显改善房地产投资，行业景气度有望走出低谷。”

业内专家指出，抛开投行、机构集体唱多的利益驱动，房地产业调整的阶段性底部已经确立。至于全国房地产市场回暖能否持续，行业景气能否重回上升通道？乐观的看法正在占据“上风”。开发商虽然表态“谨慎”，但实际的行动却在印证复苏的趋势。

不过，房价和地产股股价大幅上涨也在加剧市场对于泡沫的担忧。在通胀预期下，楼市投资性需求正在抬头；而低利率在很大程度上透支了未来的购买力。如果房价上涨导致自住消费型需求退场，那么楼市复苏会不会成为“空中楼阁”？

刚性需求是否会萎缩

5月以来，瑞银、花旗、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、野村证券等国际大行纷纷发布研究报告，看好中国房地产。而他们立论的基础，无一例外都是“刚性需求释放带来成交量强劲回升，并预计这一趋势将持续”。野村最新报告便认为，内地房产市场会继续强劲，预期2010年成交量升至7.4亿平方米的纪录高位。

无独有偶，中金、申万、国信等国内投行和证券研究机构也一致唱多房地产业。他们认为，地产行业在需求旺盛、政策扶持而供给难以有效释放，因此下年底见底回升较为确定。

但从重点城市最近的销售数据看，楼市已开始呈现“疲态”。北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落，距离4月份的高点已下降10％-20％。这被空方人士看成是累积的刚性需求逐步释放殆尽的结果。

所谓的刚性需求，是否真的如机构报告所预期的那样，能持续释放，并给房地产业带来复苏的原动力？

申银万国江征雁也指出，我国房地产需求每年能保持在一个比较稳定的水平。目前，我国“大城市化”仍在进行，大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快，从而带来新增住房需求。一线城市常住人口近五年的复合增长率，除广州略低为1. ％外，其它三个城市都在2％以上。另外，政府推动的拆迁带来大量刚性需求，且在一线城市，而这部分需求有较强购买力。

从短期看，地产专家认为，累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落，除了涨价因素以外，开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支，可能造成交量大大低于均衡状态；同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费，这依然值得警惕。