小产权房的狼虎博弈.源泉

无疑，小产权房是个怪胎。

在我国城乡二元体制下，两块其他条件完全相同的建设用地，若其中一块是国有土地，便可出让、转让、出租和抵押，并得以在交易中体现价值；而另一块集体土地，则基本只有自用的权利而缺少交易的机会。

于是，城乡交界处，一方是饥渴的无法忍受高房价之压的老百姓；另一方是眈眈觊觎城市房市利益风眼的乡镇一级政府。双方之间形成了基于巨大交易需求的狼虎博弈。

一方虽然知道，根本没有合法产权，但是他们压根儿就不要产权，将法律保护弃之不要；另一方信誓旦旦，但根本无权签约卖地，但是他们原本就有恃无恐，也将国法党纪弃之不理。架空法律，成了狼虎双方共同的默契。

然而，法律开始发出声音。默契被打破，仍旧因为利益。

6月24日，北京宋庄小产权房第一案历经三年迎来终审，结果是购房人李玉兰搬家，卖房人马海涛需赔付对方28万余元。面对这个巨额的赔偿，农民马海涛的妻子告诉“难以支付”，而李玉兰也仍希望双方在案件执行阶段达成调解，自己可以不搬出房子。

国人的结婚成本增长了150倍这是小产权房第一次接受法律的洗礼。但它的标本意义并没有大家预期的那样具有参考价值。原因有三：

第一，宋庄村民马海涛看到其2002年卖给李玉兰的房屋迅速升值，2006年反悔引发此次诉讼，类似宋庄靠文化产业迅速拉升房地产价值的情况不具有普遍性。所以，这样反悔的潜在风险也不在小产权房中具有普遍意义；

第二，此类情况属于村民直接面对买房者，属于一对一的情况，而更难解决的是一对多，也就是由开发商参与大规模建设的小产权房；

第三，李玉兰作为无过错一方，即不知晓房屋合同无效、房子不能买卖的无辜一方，才获得如此巨大的赔偿款。而大多数买小产权房的人是明知房屋产权情况的。

但是，这个案件的结果给大家最大的启示是：小产权房——能私下调解的最好私下了结。所以截至目前，宋庄14起此类诉讼中，有5起已经因双方达成协议实现了调解或撤诉。

法律再一次成为特例，法律的判决也再一次成为“小产权房”可以生长的理由。

于是，不买的人觉得自己像傻瓜——人家都住得好好的，不买会不会亏了？

买的人存在潜在的心理：城市房价这么高，我根本住不起，住一天算一天，有一天转正了交点儿罚金就交点儿；

卖地的乡镇一级政府的想法：国家管就听国家的，地方管就听地方的，建了的楼住人的房，你还能怎么样？

所以，几乎每一个城市的边缘都有小产权房的领地。深圳小产权房在房地产市场所占比例超过50％，太原大约是40％，北京大约是 0％。小产权房远低于各大市区的商品房价格，满足了千万外来人口的居住需求。

所以，国家从上世纪90年代开始就屡次出台小产权房的整改意见，而小产权房却发展得越来越快。最近的一次：5月21日，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，深圳的小产权房再次热销，补收土地出让金之后产权转正的传闻沸沸扬扬。直到20天后，国土资源部调查后认定深圳市人大处理的是国有土地上的违法建筑，与“小产权房”有本质区别，各种传闻才平息下来。

之后监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部门又联合发文，明确如有地区发生土地违法案件造成严重后果等五种行为，将对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有的领导人员，给予警告或者记过处分；情节严重的，将给予撤职处分。

而国家出台的政策似乎是干打雷不下雨，使得乡镇一级政府更多地长期处在有恃无恐的状态中。

国土资源部副部长 小苏近期表示，中央或国土资源部不会就小产权房出台统一的文件。这种旨在放权的政策由于缺少具体的解释，更多地被乡镇一级政府理解为“不管”。北京郊区某村长这样判断：这时再开发新的土地简直是往枪口上撞，而继续卖楼则是另外一回事。这种上有政策，下有对策的执行过程只能让大家越来越看好小产权房的发展。