房地产投资似难一跃而起名义利率连续下调.DG

“降息的关键不在于房子便宜了多少，更重要的是在于债权人的安全边际大为提高了。”在9日举行的第四届中国企业文化国际论坛上，国家住房和城乡建设部政策中心主任陈淮认为，中国的个人住房按揭贷款还款期的前 -5年是高危期，降息使得债务、债权人在安全边际大大后退了一步。美国的历史数据显示，房价的走势取决于经济基本面的变动，而利率不过是推波助澜，尤其是经济大幅下滑时降息难有作为。基于当下中国经济，本次降息对房地产的影响有待观察。联合证券一份研报指出，虽然名义利率连续下调，其实实际利率并未下降，加之银行“惜贷”，房地产投资似难一跃而起。房地产行业的长周期特征、居民购房需求的显著转折，更加深了对房地产市场的忧虑。明年经济增长“保八”恐非易事。

利率与房价关系并不密切

上图显示，美国年经济受到沉重打击，但房价依旧高涨，此时的低利率政策无疑起到推波助澜的作用。事实上，与抵押贷款利率对比，房价与经济基本面的联系更加紧密，国家住房和城乡建设部政策中心主任陈淮认为，房地产市场稳定、发展这件事，首先不仅仅是政府的，房地产行业企业群体也是稳定房地产市场发展最重要的力量之一。

房价对GDP影响较大

各大城市都遭到攻击联合证券认为，房价涨幅对经济增长的影响也至为关键。房价的变动决定了消费信贷的涨幅，进而直接影响美国经济最核心的推动力———消费。美国房价的急转直下，昭示了美国经济的疲弱。2007年下半年以来，房地产市场的急转直下，对经济造成了巨大的下行压力。

储蓄率高低跟房价关联不大

房地产的景气程度对中国经济的影响同样巨大，“改革开放以前我们的积累率大概在27%，”中国社会科学院工业经济研究所所长金碚表示，改革开放 0年来，中国人的储蓄率上升到 0%多，而现在整个美国国家几乎没有储蓄，不是低收入家庭没有储蓄。联合证券认为，美国更多的是房价决定消费信贷，进而间接影响经济增长；而中国房地产投资本身直接影响经济增长。

中国房产受实际利率影响较大

相对于平稳前行的消费，主导经济上行的显然是大举攀升的投资，而房地产投资更是重中之重：鉴于房地产投资带动的上下游产业之广，其他投资的增幅与其保持了相当的一致性。

联合证券认为，中国房地产投资（经济）明显受实际利率的影响，而非名义利率。1997年亚洲金融危机后，实际利率攀升依旧，造成房地产投资的负增长。因而无法指望本次降息能挽救房地产投资。

房地产短期内难有起色

事实上，房地产是长周期行业：房价上涨从未因紧缩的宏观政策而止步，同样也难以期待货币放松能挽救其下跌的颓势。经济前景恶化，收入增幅放缓，加之房价下跌导致的财富负效应等显著打击了居民购房意愿，比如居民中长期贷款增加额仅为去年同期高点的三分之一。联合证券认为，房地产投资难有起色、需求步入低迷，加深了对经济增长前景的忧虑，“保八”恐非易事。

警惕断供的临界点爆发

“次贷危机爆发的深层次原因是资本内部的利益关系发生了对立和对抗。”陈淮认为，中国的个人住房按揭贷款同样存在这样的风险。2000年的时候，中国人按揭贷款不过100多亿，到今年8月末，这个总额达到 .4万亿。这意味着，中国现有个人住房按揭贷款中90%以上是在过去 -4年贷的，陈淮认为，这个债权是风险最高的资产。他担忧地表示：“我们现在面临经济下滑的风险，一些白领的收入预期改变了，断供的临界点就会真的到来。”

本报 李乾韬 实习生 曾钰文