昔日亲密合作的伙伴柔软

明日上午，2011重庆春交会开幕，楼市上半年的“大考”来临。“限购”、“限贷”、“限外”、“限价”，在这些楼市或出台、或预期中会出台的政策下，楼市五味杂陈购房者驻足观望、开发商如履薄冰，地产大嘴们，则准备借房交会成就“房价涨跌”预言大师的名号。

今年的春交会，不同于以往任何一届，全新环境下的第一届春交会出现怎么样的格局转变？

政策环境：

四个“限”代化下的四重难题

与往年不同，今年的春交会不仅没有税费优惠，还不得不面对限贷、限购、限价、限外，四重限制性政策的影响。

杀手锏是“限贷”，这是楼市“死结”。有业内人士认为，今年的楼市境遇将比2008年更加严峻，2008年起码还有金融支持，今年楼市却被贷款“掐住了脖子”。

重庆至今没有出台有关限购的细则，对于有意置业重庆的外地人来说，是赶上政策“末班车”的最好机会。

限价上，房产税9941元/平方米的起征点还是给房价设置了一道门槛，往前一步，日后将面临的持有成本，会让不少购房者望而却步，也是开发商轻易不敢跨越的“黄线”。另据传闻，春交会之后重庆还有可能出台更细致的限价细则，这又是悬在楼市头顶上的一把达摩克利斯之剑。

在限外方面，重庆虽没有出台明确的限制条款，但房产税暂行办法中明确规定，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房，要按每年0.5%的税率征收房产税，这一隐性的限外条款，令供求天平进一步向买方倾斜。

置业建议：

自住选择最适合的 投资选择有价值的

每到房交会，我们都会提出“该不该买房？该买怎样的房子？”诸如此类的问题，今年的答案与以往却稍稍有些不同。

记者采访了多位业内专家，对于自住型买房者还是那句老话，认准了，价格可以接受，还是趁早下手。策源地产总经理张琰中肯地表示，“根据前几次调控的经验，在调控深入期买房应该是比较划算的。尤其是本轮调控的深度和力度都史无前例，一旦楼市走出调控周期，反弹力度势必更强，购房者又将面临新一轮追涨的过程。”

至于投资需求，容磁王雪松建议：“投资可以等。”珠江地产凌鸿说：“投资，一定要坚定‘价值投资’，而非价格投资的观念。而房产的价值是由地段、产品加品牌，三方面因素叠加而成，投资者需要有足够清晰的判断。”

中原地产重庆公司三级市场副总经理何伟坚则提醒购房者，特别是二手房买家，密切关注国家政策变动，做好两手准备。“最好多预备一成首付款，以应对政策风险。对于随时可能调整的交易税费，要有充分的心理准备。”本报记者 王迪

市场预期：

天量成交难再现 优惠、促销或成普遍现象

业内认为，展会难再创出去年的天量成交数字。容磁企业咨询公司老总王雪松甚至预计，本届春交会或创出历届的新低。

事实上，去年的春交会也同样遭遇了严厉调控。展会第一天刚结束，国务院就出台了后来被称作“国十条”的史上最严调控措施。一方面，对于突如其来的政策，市场还没来得及反应；另一方面，为享受税费优惠，春交会4天几乎是集中了前一两个月的成交量集中备案。最终，去年的春交会还是创出了18616套，88.75亿元的天量成交纪录。

显然，今年的春交会就不会如此“幸运”了。

“新国八条”、房产税，早先后于1月底、2月初“滚烫出炉”，此后，重庆楼市成交量一直保持低位运行。据市国土房管局网站的数据显示， 月份重庆楼市的成交量已较去年同期下跌了四成左右。

“量缩价稳”或许最能概括目前环境下的楼市生态。珠江地产营销总监凌鸿认为，“总价在50万~70万，套内单价在8000~10000元的刚需产品，仍将在本届春交会保持比较大的去化量。”据他透露，不少开发商已准备在本届春交会上开展促销、让利，“毕竟寄希望于10月份的秋交会风险更大，大多数开发商还是想在春交会这个重要节点抢得先机。”凌鸿说。

4月，全国有12个城市举办房交会

21日，全国 场房交会同时开幕

每年4、5月，向来是房交会打拥堂的时间，而一年一度的春季房交会，被业内视为楼市本年度的一个“风向标”。明日，重庆春交会开幕，而记者获悉，赶在4月21日开幕的，还有南京、天津的房交会，至此，北京、上海、重庆、天津等四大直辖市，春交会均已召开。

4月全国12场房交会

4月6日，大连的春季房交会，拉开了全国“4月房交会月”的序幕。本报记者统计，4月份，全国共有12场房交会开锣，平均每2天就有一场。包括北京、澳门、昆明、山西等地已经如期举行，成都、沈阳等城市，则将房交会放到了4月底和“五一”期间。

4月21日当天，重庆、天津、南京 地，心有灵犀地选在了同一天召开春交会。加上 月17日~ 月21日的上海春交会、4月10日结束的北京春交会，四大直辖市的春交会，在4月底前全部亮相。

北京上海春交会遇冷

此前的北京、上海春交会，传递出的楼市信号并不乐观。

在北京房交会现场，“冷清”、“观望”、“拉锯”成为核心词汇，主办方和开发商们首次将例行的“意向成交数据”雪藏。而据上海媒体报道，上海整个房展会现场的冷清程度是“前所未见”。

由于市场因素，今年4月，武汉甚至将5年来一直例行的春交会停办。

业内人士分析，目前市场环境下，买卖双方的博弈还将继续维持，随着政策进一步加压，预计到今年三季度，房价会出现一定下跌，不过，调控的初衷是避免大跌大涨，开发商只要挨过这个冬天之后，楼市仍将呈现回暖趋势。

楼市评论》

春交会，房企“快跑”还是“打酱油”？

又到春季房展时。

位于南坪的重庆国际会展中心，房企 “打擂”。作为楼市“风向标”的春季房交会，到底会告诉我们重庆楼市“风向”如何，是每一个业内和购房者关注的话题。

就在不久前，央行今年内第四次上调银行准备金率，将贷款的水龙头再拧紧了一点。事实上，无论是限贷、限购还是限价、限外，均是对需求进行抑制。在这样的市场背景下，房企面临的压力空前，楼市成交也陷入低迷。不仅京沪穗等一线城市楼市降温， 月本市成交量亦较去年同期下降近四成，市场降价预期愈发强烈。

市场很可能出现一段量跌价滞的僵持期。一方面，刚性需求被高房价挤压，购买力不足；另一方面，不少开发商们的资金链仍然宽松，并不急于出货。

“金三”已成泡影，“银四”要不要努力，这个问题相当纠结努力快跑吧，市场环境不好，可能是无用功；“打酱油”吧，可能错过整个上半年，春季房交会到底怎样面对，相信每个房企的答案都不一样。

面对楼市调控，有的房企延迟出货，放缓施工，有的房企顺势而为，促销快跑，归根结底还在于企业自身的运营目标和资金链情况。但笔者认为，房企应该主动顺应市场形势，用心钻研产品，诚意对接客户，才能真正赢得购房者的青睐，而这才是赢得每一次调控的不二法宝。

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