地产行政政策打市场超预期短看二三线倒逼效鼓励

规模越做越大地产：行政政策打市场超预期 短看二三线倒逼效应 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：政策扰动提供波段性机会，注意政策的倒逼效应明确表态房价增长不能容忍，直指政策执行放松现象“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。”“各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。”主要针对部分城市政策执行倾向放松，对于行业的实质性影响不大。

限购范围扩大化是政策重点，倒逼效应或将短期显现“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”由于2011版国八条明确提出直辖市、计划单列市、省会城市实施限购，在 月初要求执行限购的城市都制定了限购政策，对商品住宅进行限购，对这些城市的成交造成一定程度的影响。在这些城市，限购所带来的影响基本在正常成交量的三成左右，是对房地产市场冲击最大的政策。而本次政策又特别提出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。限购范围的扩大将使得“疑似”限购政策扩大影响的城市购房预期不稳定，存在短期供应和需求集中释放的可能性，短期对“疑似”限购政策的城市成交量有正向作用。

限购范围扩大化执行有险阻，长期看对市场影响有限限购政策有赖于对“户籍”的甄别和房地产信息系统的完备。二三线城市的“户籍”和房地产信息系统都远远落后于已经限购的城市，执行难度较大。从长期看，政策执行很难落地，对市场实际影响要远远低于已经限购的城市，也就是说对于成交量的影响要远远低于三成。

保障性住房目标修正与明确，渐次恢复至合理的区间“在建保障性住房预计年内建成400万套以上”，“确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。”明确保障性住房的完工和开工两个指标，两个指标渐趋至合理水平，但较先前估计的指标水平有较大幅度的调整。同时从新开工和竣工数据之比来看，也比较符合实际情况。该指标远低于普遍预期和从本次明确的保障房指标看，房地产投资的主体还将是商品房，而保障房是增量补充。

重申限购限贷税收三大调控政策，调控框架并未发生改变“继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”在限购扩大化的同时，提出限贷和税收政策还将继续严格执行，原有的政策调控框架没有发生改变，这基本符合我们对于政策很难继续全面收紧的判断，但限购政策的扩大化是超出我们预期，也大大超出市场预期，将形成短期冲击。