北京楼市成交现反弹低迷形势难逆转.蹭飞

7月成交量触底反弹

北京楼市成交量在6月降至2008年2月以来的历史最低点之后，7月出现了触底反弹迹象。

北京市房地产交易显示，7月中上旬北京市期房商品住宅共成交了2972套、 08596平方米，环比6月同期成交套数、面积分别增加了10．8%、20．4%。扣除保障房，实际成交期房商品住房2259套、251690平方米，成交套数环比增加48．6%、成交面积增加了4 ． %。同期，现房商品住宅共成交了5 套、8126 平方米，环比6月同期上涨了7．0%和2．7%。

亚豪机构副总经理高姗认为，6月底以来，北京大兴黄村、房山长阳等新城区热门板块的项目平价入市，促成了阶段性需求的集中爆发，这直接反映在7月中上旬的成交数据上。这些项目的位置都在五、六环之间，开盘价格在14000—17000元／平方米，与同环线区域的整体成交均价182 6元／平方米相比存在一定的价格优势，而相应区域的轨道又开通在即，交通利好、价格合理的产品，会在市场遇冷时受到市场的青睐。

高姗指出，虽然北京楼市7月份成交量在一些优质项目的带动下出现了环比上升，但这仅为个案，不足以撼动楼市的整体走势，因此，北京楼市在短时间内不会出现明显大幅回暖的情况。

虽然成交量有所回升，但成交价格却呈现持续小幅下调态势。7月中上旬北京市场的成交均价为18298元／平方米，环比6月同期每平方米下降了 4 元，降幅为1．84%。

下面我们来算一下。　　以一白自身阵型为例她表示，7月中上旬，尽管北京城区商品房成交比例增加，但楼市总体成交价格仍然出现了微幅下降，这表明价格已经出现了实质性下探。特别是6月底以来共有5个纯新盘上市，纯新盘的定价更加灵活，多采取“低开”方式吸引客群、促进销量，这也是7月成交均价下降的重要原因。

7月楼市投资比例跌破10%

7月份北京楼市在成交价格持续下调的同时，市场中投资比例也几乎下降到历史最低点。

在新政的影响下，北京楼市的投资比例开始出现明显的下调现象。

据北京中原抽样调查数据显示：新政后，北京楼市投资客比例明显下调，日前，新政以后北京楼市投资购房比例首次不足14．5%，这一比例甚至低于2008年市场最萧条的18．8%，而相比今年市场最火热的 —4月份，投资比例更是下调了超过26个百分点。在新政持续执行的7月份北京楼市投资比例更是不足10%。

“一系列新政的出台，非常明显影响了投资客对市场的判断，特别在7月初，三部委对新政执行力度的重申及北京对二套房贷的认定落实都继续减弱了投资客对宏观调控政策短期放松的判断。”北京中原地产市场研究总监张大伟认为，新政以后很多市场炒作热点反而成了投资客抛盘的热点，城区合并、郊区的部分新增轨道，都没有促使投资客入市，大量的新增房源及购房者对价格下调的预期都使得楼市的价格持续下调。

另外，他认为，与新政前只要有土地交易就会有炒作热点相比，新政以后土地交易不仅没有拉高区域价格反而使得房山、昌平等区域受到影响而价格下调。以通州马驹桥为例，最近交易的楼面地价不足4000元每平方米，而之前的一块地交易高达近万元每平方米，这也使得购房者预期未来房价能够继续下调。