商业规划如同住宅户型综合体需量体裁衣.蹭飞

变成了控股股东、参股股东或者“品牌所有者”等角色。这一从1952年诞生的本地商家【文章】来源：中购联泛商 导语：近年来，随着城市化进程的不断加快，城市的概念不断外延。 近年来，随着城市化进程的不断加快，城市的概念不断外延。住宅+商业的齐步走将大武汉从一个中心逐步发展成多中心的商业格局。从武汉市商业点发展规划获悉，未来的后湖片区，将诞生9个独立的大型商业项目。然而，后湖片区因住宅市场的蓬勃发展，社区底商以及临街商业繁荣兴旺的独特风景线早已成为不争的事实。

由武汉地产集团与南国置业强强联合打造的大型城市综合体汉口城市广场强势来袭，引起业界极大关注。为此，为此，采访到武汉双联创和置业有限公司副总经理曾威，他认为，商业规划如同住宅户型，后湖综合体更需量体裁衣，投资商铺看地点更要看规划。

汉口城市广场 家庭一站式购物中心

汉口城市广场将在后湖打造家庭一站式购物中心。 谈到汉口城市广场商业部分的定位，曾威介绍说， 这主要是由后湖的客群因素来决定的。后湖片区一直是婚房的集中地，以生活居民为主，消费群体存在单一性。年轻人买房结婚后小孩占据了家庭主导，所以大型超市和儿童商品是这类家庭生活中不可或缺的一部分，汉口城市广场这个项目，就是要将其打造成汉口首席的家庭一站式购物中心。

在这个购物中心，2万方的主力店的500强超市将成为后湖区域内规模最大的生活超市，餐饮规模达1.5万平方米，儿童主题区面积约8000平米。

通过前期反复的市场调研，曾威介绍说，以儿童商业为主的购物中心，做的比较成功的一般会占商业体量的7%-17%。而汉口城市广场也会根据项目的运营情况做出不断调整。儿童商业区所占比重大概会在8%-12%之间。

三年一小调，五年一大调。商业项目是一个长期运营、不断更替的过程。因而，对于商业项目内的品牌进行不断地选择，是再正常不过的事。 曾威说。

既有自持也有出售更有管理

谈到商业项目的后期运营管理，不可避免地会牵涉到商铺的租售比问题，而这恰恰是投资者较为关心的一项。

对此，曾威介绍说，汉口城市广场一期商业有10万方，除开5万方的LOFT，其余的部分分为A区、B区和C区。A区商业临近地铁口，是一个 万方的block，A区商用物业将只租不售，全部自持；B区是2.2万方的LIFESTYLE室外步行街，会进行出售。

说到这里，曾威自信地表示： 即便是出售，我们也会采取以租定售的形式。公司会保证投资者一定的投资回报率，所以对于投资者而言，不用担心后期无人管理的问题。

开发商眼光需要朝前看 而非朝 钱 看

曾威同时也坦言，对于投资者的担忧，他表示理解。商业不同于住宅，住宅反映的是二维关系：开发商与购房者，无论是涨是跌，投资者最坏的情况就是自住。但商业呈现的是一种四维关系：开发商、品牌商、投资者以及消费者。看重短期利益的开发商会以住宅开发的模式进行商铺销售，不仅会导致投资者利益受损，同时也会使商业项目孤老终生。

他认为，开发商要想获得高额收益率，眼光需要朝前看，而非朝 钱 看。最重要的是维系商业地产项目持续经营的品牌商和数以万计的消费者。任何开发商业地产项目的房企，都必须要把获得利益排在最后一位，只有投资者挣钱了，开发企业才会获得源源不断的资金回报。

投资商铺看规划看地段 跟着地铁走

对于投资者而言，曾威也透露了他选择商铺的一些小技巧。在投资商铺之前，得先了解武汉的城市规划。然后再具体看商铺的地段，通俗点就是商铺在哪里！

换乘地铁处的商铺投资价值最大，其次是地铁口的商铺。一般而言，地铁口的商铺比地铁沿线的商铺价值高出 0%；比其他位置的商铺价值高出50%。 投资商铺，跟着地铁走。 他颇有心得地总结道。

看过地段后，还有对其他几个方面进行综合考量。一是所选商铺的商业项目的持有比例；二是开发企业的运营实力；三是整个商业项目的规划是否符合当地的经济发展，也就是性价比和收益率的问题。

大型综合体与社区商业没有可比性

高品质和高档次并非指高价格，这个跟消费能力毫无关联。这也决定进驻的品牌，是要根据各个区域消费层级来选择的。 他举例说，汉口城市广场2万方的超市和8000方的儿童主题区，这在市中心的任何商业项目中都不可能发生。这表明了该商业项目和其他项目的一个差别化的特色；其次，中心城区的客单价可以定为1000元，但是在后湖片区，客单价就应该相应减少。

在这里，我更要强调的是，大型综合体与目前后湖盛行的社区商业，其实并不存在可比性。 曾威解释说： 社区商业的功能重在便利性，而城市综合体更趋向于商品品类的完善。同样是一件商品，便利店或许会便宜几毛钱，那么对以日常生活所需的目的性消费群体而言，他们或许会选择社区型商业。但更多的消费群体则会乐于前往城市综合体进行购物，因为到这里的人，不仅仅能选择到更多更全的商品，还能放松心情，休闲娱乐。

最后，曾威向我们透露说，此次武汉地产集团与南国置业这两大房企共同开发的地产模式，已经初显成效，未来仍会有更深度的合作。

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