保利违建余波暴露房地产业擅改规划潜规则美食

（）的“违建门”再一次让开发商擅改规划的行径面临拷问。

日前，有媒体披露，保利地产在广州金沙洲将二类居住用地改建低密度住宅，并且在未获得施工证的情况下提前抢建，最终经由小额罚款即获得规划部门的“准生证”。

这场典型的“违建”事件，将保利地产这家央企推向风口浪尖。但事实上，类似的事情并非第一次上演，在违约成本极低的情况下，开发商的顶风作案并不足奇。保利地产的“违建门”，仅仅只是开发商擅改楼盘规划的一个缩影。

“西海岸”违建始末

资料显示，在广州金沙洲，保利地产先后多次拍下了多宗地，而西海岸便是由其中编号为04、05的地块联合开发的，两地块总建筑面积约为12万平方米。

保利西海岸毗邻珠江，由一些高层住宅和低层联排别墅组成。但该项目却因为涉嫌违建而多次受到城管的停工敦促。

事件最早暴露于今年7月。当时，广州市城管部门的一则公开通报称，保利西海岸正在建设的85栋“别墅”全都是在“未取得规划报建许可”的情况下擅自建设的。广州城管提供的消息显示，该项目2010年 月开始建设，其中有90幢别墅的主体建筑在7月初已经基本完工。

对于“违建”的定义，保利地产相关人士认为“表述有误”，因为当时该集团的报批文件已经递到了规划部门，而且去年底已经递交过一次，只是当时出于政府的原因未能批复。“顶多只能算是抢建。”该人士说。

对于西海岸项目的违建，广州市规划局于7月中旬认定保利西海岸项目这个“违法建设”是可以“限期改正”的，为此给予建设工程造价5%的罚款，即对这85栋别墅处以建设工程总造价约 44万元的5%的行政处罚，共计罚款约167万元，折合每平方米罚款金额为54元。

在接受行政处罚后，7月初停工的保利西海岸项目在7月14日就获批了修建性详细规划，7月27日获批了建设工程规划许可证。在广州市规划局站上也显示，2010年8月17日广州市规划局对部分别墅的建设工程规划许可证进行了批后公示。

据了解，按照程序，在规划部门进行处罚后，城管、建设部门也会对这85栋违法别墅建设进行相应处置。但在规划局已经将该项目的规划手续补充完备并定性为“限期改正”的情况下，其他部门也只能罚款了之。

擅自改建别墅？

不过，事件却远不是“抢个时间差”这么简单，因为西海岸涉嫌将二类居住用地改建低密度联排别墅，而这早已经被国家相关政策所禁止。

地块的用地资料显示，两块用地规划容积率都为2．8，规划用途都为居住用地（R2），也就是通常所说的二类住宅用地，并不属于别墅用地。其中一块土地出让协议还对住宅用地进行了户型比例限制，明确规定“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到住宅开发建设总面积的80%”。

二类居住用地被部分改建为别墅？对此，保利地产内部人士楼继伟提出称：按照国家的相关定义，别墅是独门独院的，而西海岸全都是三拼六拼的联排，属于低层洋房。而且，在12万平方米的总建筑面积内，90平方米以下的户型绝对是符合规定的。

而在业内人士看来，这仅仅只是一个大家都心照不宣的潜规则。即拿一部分土地多建几栋高层建筑，剩余土地建低密度住宅，而且只要不是独门独户，报批上面就可以成功绕开“别墅”的门槛。

如此规划一举两得，一方面低密度的联排别墅可以当豪宅卖较高价钱，另一方面，高层住宅又凭借较好景观而具备豪宅的基本条件。

事实上，报建之时做类似规划处理，早已经是开发商通常使用的方法。今年 月，雅居乐（0 8 .HK）位于广州的一宗“天价”地王，就曾经被曝出申请修改规划，将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米，直接增高了15层。这遭到业内多方质疑，雅居乐被指“为了解套或者牟取更大利润”。

当时，雅居乐方面的解释是，项目容积率并没有发生改变，谈不上赚钱，只是增加最高楼宇能够达到的高度，总建筑面积也并没有增加。修改规则后楼间距加大，以前做5栋楼，现在做4栋，这样景观会更好看。

无独有偶，仅仅在去年底到今年初，广州市内“在容积率允许范围内更改规划”的案例已经不止一两宗，例如珠江新城内的多栋写字楼，都进行过“拔高”处理。

但有业内人士称，虽然容积率没有变化，但是项目的性质却发生了根本改变。政策限制90平方米以下住宅占据一定比例的初衷，便是希望此举能够引导开发商建普通住宅，遏制其开发豪宅谋取暴利的动机。但一旦进行了规划调整，项目由低密度联排别墅和高层景观洋房组成，便就在一定程度上降低了接受当事人吃请的可能性。能够轻而易举开发为豪宅，与70/90政策的初衷背道而驰。

广州多位业内人士更指称，相对于高昂的利润，开发商的违约成本太低，直接促使违规现象屡禁不止。同时，政府主管部门的监管不到位，也纵容了开发商的违为。

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