高华证券购房减税政策的后续影响鼓励

高华证券：购房减税政策的后续影响 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

购房减税政策的后续影响4月30日是购房合同适用于购房减税措施的最后日期，这是今年年底将结束的几项政府刺激经济的措施之一。目前为止，申请新的房屋按揭贷款的降幅（34%）与去年秋季相当（原定于2009年11月减税措施到期之前）。基于原定减税政策到期时房屋建造、销售和其他指标的表现，我们预计未来个月的新屋开工数将小幅下降，而且未来个月，新屋和成屋的销售数应会下降10%-20%。

智能家居这个概念在房地产市场中早已存在我们预计按揭贷款的申请数量将接近最低水平，但如果未来几周申请数量进一步下滑，那么销售和建筑活动所受的影响可能将大于我们当前的预测。虽然减税措施到期（而不是像去年11月那样得以延长）表明此次的影响更大，但是就业增长的改善和按揭利率近期的下滑很大程度上抵消了负面影响。

2010年美国经济前景关键主题是政府的经济刺激措施将逐渐减少。2009年2月的财政刺激措施对GDP增长的提振作用在去年年末达到顶峰，而到今年晚些时候提振作用应会将逐渐减少直至归零。3月底，美联储缩减了其资产购买计划（至少是目前是如此）。而且4月底，力度较大的购房减税措施到期——我们将在下文探讨其影响。

过去两年里，为购房者提供直接经济支持的措施经历了三个阶段。2008年制定的最初的购房“减税”措施返还了购房的税金，相当于提供免息贷款；这看起来对销售额没有产生明显的影响（由于经济还发生了其他变化，因此难以评估该措施的影响）。2009年的刺激措施纳入了第一个减税力度较大的购房刺激措施，并为在2009年11月以前完成合约的首次购房者（有收入限制）提供8,000美元。就在该措施即将到期之前，国会将该措施延长至2010年6月底（限在4月底前签署的合约），放宽了收入限制，并为之前8年中在现有房屋居住5年的“改善型”购房者提供减税优惠。（详细内容参见2009年11月3日发表的“关于购房者减税和其他刺激措施的问答”，美国金融市场日评。）当时我们估算购房减税措施将使2009年房屋销售至少增加200,000套，房价可能上涨1%（参见2009年10月23日发表的“住房政策和房价：一个强劲的推动因素”，美国经济分析09/42）。

在2009年11月原计划减税政策到期日前后，房屋销售活动明显“增多”（见下表）。至少我们可以看到对房屋建设和建筑许可发放的影响。由于合同签署的截至日期已经过去，当前距政策到期只有一个月的时间，夏季房屋销售会再次下降吗？在最初（预计）的减税政策到期前，房屋销售大增2009年2月购房者减税政策通过至11月原定政策到期的这段时间，我们可以观察到以下结果：

1.在原定政策到期前个月里，房屋开工数出现了一定程度的走软，因为建造者采取行动补充下降的库存。与政策实施前的活动水平相比，2009年夏季的开工数要高出5%-10%。然而，人们很难衡量这种改善在多大程度上是由减税措施引起的、在多大程度上是源于该期间经济的企稳和资产市场的普遍改善。10月份开工数小幅下降（5%）；同样地，人们很难判断这是否是由偏差所致。此次适用范围更广、不可延长的减税措施可能会抵消普遍好转的建造者信心和就业市场信心。总之，未来几个月房屋开工数可能出现下降。

2.2009年夏季建筑许可大幅增加，减税政策延长后再次增加。11月份原定政策到期前新增许可的发放出现了一定程度的走软，3月份又再次增加达到685,000的年率新峰值，而后上个月下降了11.5%。总之，建筑许可的风险可能也略趋于下行。

3.随着原定减税政策到期，11月份完工数触顶。10月份和11月份完工数分别上升了4%和13%，接下来的两个月出现了两位数的下降。鉴于4月份完工数上升了19%，这种情况可能再次出现。（请注意去年在建房屋数一直持平——我们认为，虽然未来几年建筑活动将逐步改善，但是鉴于空置房屋供应过剩的状况依然比较严重，因此短期内在建房屋数不会显著上升。）虽然未来几个月可能仍有房屋完工，但是我们预计完工数将于5月份触顶（如果还没触顶的话）。

4.按揭购房申请数于原定到期日前8周触顶（10月2日当周），而后于11月13日当周（政策延期前一周）下降33.5%至谷底水平。这种情况似乎已经再次出现了，申请数于4月30日（合同截至日当周，约为政策到期前8周）当周达到了近期峰值。