揭秘利益链谁导演了高房价.源泉

IMF目前拥有3800亿美元资金在北京市规划委最近一次公布的1 家违反《城乡规划法》的企业中，位于水立方西侧的“盘古大观”赫然在列。原因是其未经许可擅自在楼顶加建12组四合院建筑，共增加违法建筑面积11297.62平方米。这个号称租金为一天100万的“空中四合院”，被戏称为北京最牛“违章建筑”。

同期曝光的1 家公司，或改建，或扩建，或增高，或加院，总之魔术一般变相生出诸多新的建筑规模和面积。在行业内人士眼里，这种违规司空见惯，“先上车，再买票”已经成为地产行业尤其是许多地王级项目的潜规则。开发商们往往一手高价拿地，一手暗中调整，而这种运作成为开发商们追逐利益的魔法棍。

当然，对房地产市场带来的暴利趋之若鹜的不仅仅是开发商，在这个巨大的利益链条上还蛰伏着上游的投资人、设计者和下游的建安公司、炒房团，以及若隐若现的政府“官影”。

用今年全国两会上全国政协委员、清华大学人文社会科学学院教授蔡继明的一句话说：“这些群体分别代表着各自的利益，或多或少地对社会认知和决策层的施政形成某种压力，影响着社会舆论的走向或政府政策的制定。”

《华夏时报》在两会内外采访发现，在一片对高房价的声讨声中，有不同声音的利益方，一不小心就暴露了自己在制造高房价链条上的真实身份：开发商们认为房价由土地供应决定，目前土地供应少才是急需解决的问题；地方政府则纷纷表示，当地的实体经济仍需要房地产来拉动，继续出台刺激房地产发展的优惠政策。

开发商联手“做局”

每当房价又上一层时，开发商们总被骂为“推高房价的幕后黑手”。事实上，在开发商的身后还簇拥着更多“黑手”，希望也分得一杯羹。

首当其冲的是炒房团。根据盈科律师事务所孙云律师的分析，炒房团最核心的运作机制，是在房地产开发商资金链条进展的背景下，以某种方式为房地产开发商提供民间融资。这样，炒房团从低买高卖中赚取高额利润；而开发商得到的，不仅是被抬高了的楼盘价格，还有一笔数目庞大的闲置资金。

于是，开发商就与这些炒房团绑在一起，祸福同当。据在北京有多套的温州炒房者黄先生透露，他们持有房屋的时间往往不超过一年半，而收益一般是房价的 0％。房屋真正的销售基本都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的新房一起卖，进行混合销售。方法很简单，那就是退房。一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。

据黄先生透露，长此以往，开发商背后往往都会存在相对固定的炒房团，帮助其实现获利的最大化。

除了炒房团，开发商下游还有建筑安装公司在成本领域帮助其规避高额税收。国内房地产市场的相关税费较高，比如土地增值税是增值部分的 0％-60％，所得税是25％。如果走正规手续，税收一般在50％左右。

因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。而建筑安装公司的意义就在于可以根据开发商的需要将建筑安装成本做高。因为在房屋开发过程中，只有建筑安装成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、费用、财务费用等等都不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。

总的说来，作为与房地产利润直接相关的炒房团、建筑安装公司等开发商的下游群体，他们在前期就已经开始参与房地产的开发，通过各种操作能为开发商节省相当于三四成房价的前期资金。而作为回报，炒房团在购买房子时也无需先付房款，余款等到房屋卖出之后再与开发商进行结算。