叶檀谨防外资占领中国市场.DG

外资占领中国房地产市场耸人听闻吗？现在觉得是，再过几年，就成现实了。

参与大运会的志愿者、建设者真情付出的舞台。在鲜花的海洋中本轮房价暂时下挫造成幻象，越来越多的人相信政府对市场细致的干预是弥补市场外部性所必须，但市场总有办法采用迂回手段解决问题，其结果不过是利益的又一次重新分配。

针对房地产的这轮宏观调控，正确的做法是加强了政府的保障，公益性住房在一定程度上抑制了节节上升的房价；但硬币的另一面是，歧视性地打压房地产投资，政府之手越来越多地伸进微观房地产领域。

市场总有办法采用迂回手段解决问题。在国内的房地产市场，我们看到一系列不可解释的现象，就是市场自发的对应之策。

房地产资金来源成谜。本轮调控以来，房地产受到双重挤压，一方面受信贷紧缩的影响，房地产企业很难融资。另一方面，房地产企业的自有资金比例提高到 5％，土地开发的周期受到严厉监督，房地产市场观望气氛浓厚，导致市场回款速度下降。直接后果是，房地产存在极大的资金缺口。令人奇怪的是，房地产投资比例却在上升，远远超过GDP的增幅。

根据国家发改委公布的2008年第1季度房地产市场运行报告的数据，今年第一季度全国房地产开发完成投资 544亿元，同比增长26.9％，增幅比去年同期加快6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅1.6个百分点。

据海通证券的研究，2008年月资金来源的22.67％来自国内贷款，自筹资金占 7.29％，其他资金约占 8.41％，其他资金中的定金及预收款占2 .5％，表明月房地产资金来源中的定金及预收款基本与国内贷款所占比例相当。三者相加为8 .46％，剩余资金16.54％只能来自于非公开的渠道。

最近房地产企业融资频频获批的消息，不能解释房地产资金来源。百亿企业债不能缓解房地产企业的燃眉之急。解决资金无外乎两个渠道，一是除银行以外的内地民间融资，二是救急的外资。

外资正在中国房地产市场坐收渔利，或者购置物业，享受日后房地产回暖后的溢价，或者以假股权真债权方式向内地房地产企业输血，获得高额债息。包括恒大地产、首创置业在内的多家地产企业近期通过引入外资的模式融得巨资，以缓解紧缩的资金链，共同开发旗下项目。保守估计，热钱为房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在 0％以上。如果这一估算属实，则外资收益将超过绝大多数国际一流投资公司的收益。

罔顾市场紧缩信贷的结果，不过是导致利益的重新分配，原来由国内金融机构独享，现在由外资分羹，房地产市场的趋势印证了这一点。

似乎是巧合，《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》在本月紧急实施，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。房地产行业“限外令”开了一道缝，这被认为是引导外资进入二三线房地产市场的信号。

有关方面一方面继续“限外”，一方面从后门“开口”，有学者提出引入外资暗度陈仓、最后关门打狗的策略。这是庸人之策也是非道义非市场之策——外资既然有途径进入中国也有途径回流，并且，以次贷以后发行的美元数量之多，占据中国房地产市场不在话下，有据可查进入的外资流入房地产数量不大，那是因为多数资金无法统计。

世邦魏理仕上海投资物业部执行董事万砺峰(SteveMooney)介绍境外投资者已经学会使用多种投资策略：一是寻找具有离岸股权结构的物业，绕开境内投资时复杂且费时的审批程序，如今年上半年上海楼市的外资收购案中，97％来自离岸交易；二是寻找一个具有丰富当地资源的强大内地伙伴，外资乐于在合资公司中扮演财务投资者的角色，如瑞银和金地、大摩和雅居乐等；三是购买在境外上市的内地开发商的股权，以股东的身份来分享发展收益，并为具体项目上的进一步合作打下基础，如新加坡政府投资公司购买首创置地的股份、凯德置地购买建业地产的股份等。

外资占领中国房地产市场耸人听闻吗？现在觉得是，再过几年，就成现实了。

我们需要正视市场问题，并以市场化的举措改变这种畸形状态，让房地产市场的利益为企业、政府、购房者与普通民众共享。

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