莫轻言回归一二线细揣摩一城定一策.力量

一二线城市真的是长盛不衰吗？

从近两年的数据来看，一二线城市商品住房销售面积增速已经出现了趋势性下降，特别是2017年，在全国商品住房销售面积增长了5.3％的大背景下，一二线城市商品住宅整体销售面积下降了25％，销售额下降了22％（因为房价受限，销售额走势与销售面积趋同）。

从中指院统计的数据来看，一二线城市商品住宅销售面积占比也是趋于下降的。

当然，这是由于调控所致。

但是，一二线城市并非是同步的，不仅是销售，供应也是如此。

其实，早在2014年我们就提出“四大分化”之一的“市场分化”——在近两年表现得极为充分。

01

销售数据背后的城市分化

今年的一二线城市可以进一步细分为若干类城市，其过去的发展阶段不同，未来的城市策略显然也是不同的。

1、不抱幻想的热点城市

京沪深的商品住宅销售面积都是趋势性下降的，2017年的销售面积甚至低于近五年市场历史低点的2014年。

无疑，这是强力调控所导致的萎靡。

决策层显然不希望京沪的楼市成为喧闹的、揪心的、争议的焦点，最好的办法当然就是打入冷宫。

今年以来，北京、上海的调控仍十分严厉，毫无松动迹象。

可以预见，北京共有产权住房会降低普通商品住房成交额，市场增长机会有限。上海增加自持租赁住宅，减少可售住宅用地供应，房企靠吃存粮，当然日子也就过得越发窘迫了。

未来两市不允许也不会再现楼市火爆，京沪楼市就此列入萎靡城市队列。

都市圈战略最终将成为京沪两市不情愿不得已的选择。

二线热点城市中的天津和当年的四小龙，与京沪深一致，销售面积和销售额都是趋势性下降的。

这些热点二线城市都是2016年以来房价暴涨、市场关注、投机盛行、调控严厉的东部城市。

这些城市的楼市调控策略偏于“见风使舵的投机”性质，如果宏观政策有所放松，它们的楼市政策一定会放松，如果宏观政策收紧，它们也会亦步亦趋，其中也不乏打着如意小算盘、时常试图突破政策空间的城市政府。

从趋势上看，天津、南京、厦门、合肥会因普通商品住房供应量减少、租赁住宅增加及库存下降导致成交量有所下滑；而苏州正出现供大于求、去化周期延长的情况，成交量较难超过去年。

因此，这8个城市的销售面积和销售额预计不会超过去年，房企对这些热点城市的楼市也不必抱有太大幻想。

2、大有机会的后发城市

属于后发城市的有13个城市，在市场火爆的2016年中后期开始爆发，当年成交量也创下新高。

但2017年成交量几乎都下降了，除了重庆。

原标题：大妈小区内贴条占地跳广场舞有住户被逼搬家 这些城市都具有省内的核心地位和产业人口黑洞效应，成交量理应保持持续增长，特别是2017年整体市场还在上升之时它们却集体下降，这说明仅一年多的时间就几乎完成了市场的透支，库存下降叠加调控导致成交难以持续增长。

即便是杭州、成都、青岛，2017年销售面积仅略高于2015年，但仍远远低于2016年，广州、武汉、长沙、郑州等更多城市2017年销售面积甚至还不如大规模救市的2015年。

有意思的是重庆，其销售量巨大，在2017年已经达到顶峰，遥遥领先于成都、武汉。

从13个后发城市整体供应比去年增长17％来看，今年它们的整体成交量还是有可能超过去年的，毕竟去年不少城市因为供应不足导致成交落差。

如果供应能够增加，这些不遗余力吸引人口的城市还会获得成交量的增长，在这些城市该拿的土地还是要拿。

3、值得关注的苏醒城市

虽然央行的大水漫灌已经退潮，热点城市接二连三进入调控，但苏醒二线城市却逆势而上，大多数城市销售面积和销售额都比2016年有所增长。

比较有意思的是东北4个二线城市似乎都开始苏醒了，2016年、2017年的销售面积均有所增长，过去的坚守开始有了回报。

但这是否就意味着这些东北重镇起死回生、重新具有投资价值了呢？

尽管这些城市可能依然留不住更多的人，但相比东北其它城市，其核心地位依然是具有战略价值的。

若单论销售面积，沈阳的上千万平米、长春与哈尔滨的万平米其实也丝毫不弱于南京、苏州、无锡、合肥、南昌等市。

石家庄、太原、贵阳也终于苏醒，随着城市发展的加快，预计今年三市成交量将继续攀升，有望超过去年。

虽然昆明错失年的大好形势，但每年超过500万平米的销售额始终稳定，这也令很多城市望尘莫及。

4、谨慎观察的无感城市

“任尔大浪滔天，我自岿然不动”——这恰恰是这两个无感城市的直面写照，但侧光之下，未必是市场的真实反映。

仅仅看住宅和土地成交量数据做出一些预判，显然是远远不够的。

当我们再进一步仔细研究土地出让金50强城市的时候，两厢印证，我们的结论或许会强化，或许会被修正。

你们什么时候还有看房团呢？ 需要参加看房团的，可以打给我们的客服（）进行报名咨询，如果集中报名人数达到一定数量，我们会考虑组织安排哦。...