上周沪楼市成交量创周新高.DG

■ 开发商：“11月加大营销和推盘力度，但价格不会有太大退让”

上周沪上楼市新增供应量大幅下降，有开发商称之为“暂时现象”，不少开发商均称11月仍会发力推盘。 新增供应大幅下降的情况下，上周（10月29日-11月4日）上海楼市成交量创下近18周来新高。

金丰易居 ；佑威联合研究中心11月5日提供的显示，上周上海市商品住宅成交面积为26.01万平方米，环比（较前周）上涨25.85％；成交均价为21 76元/平方米，环比下跌7.12％；新增供应面积为7. 5万平方米，环比骤降60.9 ％。

佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海市商品住宅成交量环比大幅上升，其中10月最后 天日均成交量为4. 4万平方米，远高于6月以来的日均成交水平，月末“赶业绩”现象的发生，或表明开发商也在密切关注市场的动态变化。

某上市房企营销总监认为，在开发商不愿让利、没有较大促销、没有热点楼盘的情况下，上周楼市成交仍然较好，说明楼市处在整体好转的状态中，11月第一周新增供应较低则或将是暂时现象。

刚需主导格局

消费升级是增长动力黄志坚分析，上周上海楼市刚需产品权重占比加大，是周均价下跌的主因。

佑威数据显示，上周，上海单价2.5万元以下的商品住宅成交了19.07万平方米，环比上涨了 0.22％；单价2.5万-4万元的商品住宅成交5.46万平方米，环比上涨了19. 4％；单价4万元以上的商品住宅仅成交1.47万平方米，仅微增了2.02％。

21世纪不动产提供的监测数据同样显示了刚需主导的局面。

据该机构统计，上周成交面积排行前十的楼盘中，套均面积在100平方米以下的楼盘多达6个，且套均总价超过200万元的楼盘亦仅 个。位于金山新城的一楼盘单周合计成交1 5套，14182平方米，位列第一，成交均价为7699元/平方米。

上海宝华集团副总裁杨健介绍称，该公司在宝山的一个刚需楼盘，近期每周都能有50多套的定售量，“一些在10月初还持观望态度的客户，在10月底时都出手了。11月的刚需成交会比较平稳，甚至还会略有上升的空间。”

“总库存仍在增加”

开发商上周推盘量的骤降同样值得关注。

21世纪不动产上海区域市场研究部的统计显示，近5周上海新房市场处于供小于求的局面，上周供销比（供应：成交）跌至0.28：1，为年内次低。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，今年前十个月，上海新房累计成交金额已超过2011年全年总量，结合10月楼市供应量环比下降过半的情况可见，开发商在经历9月推盘成交不火，加上前期回流资金后，短期推盘节奏或趋于谨慎。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海也提到，上周成交量排名前十的楼盘中，刚需楼盘多位于金山、浦东临港这样的远郊，而作为刚需楼盘集中地的嘉定却没有楼盘上榜，这或许从一个侧面反映出刚需楼盘供应不足的情况。

对此，黄志坚持不同看法。黄志坚说，即便11月上海楼市新增供应量低于成交量，也难以得出供应开始紧张或供不应求的结论。

据他介绍，虽然上周上海楼市仅新增供应了7. 5万平方米，最近4周的新增供应也都低于周成交水平，但从最近6个月的新增供应、成交比对看，总体上仍有8.1万平方米未能消化，总库存反而略微有所增加。

截至昨日发稿，上房地产显示，上海市一手住宅库存面积高达1116.7 万平方米，攀升态势未改。

黄志坚强调，即便11月出现新增供应低于成交量的状况，开发商仍需进一步去库存。在限购令不解除的情况下，特别是大户型产品，存在着明显的价格下行压力。开发商应趁着当下还算好的市场环境抓紧去库存，“现金为王”，以免陷入被动。

“四季度供应量会较大”

事实上，不少开发商仍计划在11月发力推盘。

“11月供应量应该不会低，包括我们在内的很多开发商都不会错过11月，会在11月加大营销和推盘，而12月主要用来做推盘后的回款工作。”某上市房企营销总监说，由于现在房子销路较好，所以房企不会在价格上有所退让，而会在营销力度上做文章。

某上市房企副总裁同样认为，四季度楼市的整体供应量会比较大，不会出现供不应求的情况，很可能发生供需两旺的情况。

“原来的成交多集中在个别热点楼盘，而现在各楼盘成交都还可以。上周供应量那么低，成交量却那么高，说明在售楼盘也在持续去化。”该副总裁说，11月郊区的楼盘入市会比较多，该公司在嘉定的一个楼盘打算在11月底加推 00套房源，“价格会比前期高”。

宋海则认为，由于今年以来刚需楼盘供应量一直很大，“金九银十”已过，工期没赶上预售的楼盘或将延迟到明年 、4月再入市，不排除11月出现刚需楼盘有效供应不足的情况。

宋海说，该公司在嘉定新城的一个刚需楼盘盘古天地近期将推出年底促销活动，“原单价1.6万优惠后约1.45万元。”该楼盘目前只剩 0套，该公司希望在年底前清盘。