酝酿新潮流2018下半年新机看点解析柔软

上半年北京挂出60宗土地 超2016全年水平

2017年上半年，北京土地供应量增长迅速。截止至6月30日，国土局共挂出60宗经营性用地（成交39宗），超过去年全年的44宗。其中，住宅类地块成交24宗，总建设面积达180.18万平，同比上半年上涨242.9%。

伴随着政策调控步入深水期，北京土地市场也逐渐呈现出新特点：土地供应明显增量、自住房用地供应加速、限房价地块稳市场、土地楼面价逐渐下行。保持平稳成为2017年北京土地市场的主旋律。

（数据来源：搜狐焦点中心）

供地结构明显调整 热门地块自持成标配

2017上半年共成交24宗住宅类地块，规划建筑面积合计约为296.2万平米，其中自住型商品房的规划建筑面积约为90.57万平方米，占比达到30.5%，为2015年来的新高。

（数据来源：搜狐焦点中心）

自去年年底，北京对土地市场拍卖规则进行创新。除自住房用地外，今年北京的土拍基本都有统一的限制，即限定商品住房销售价格，当价格触顶时，转入竞自持比例。 随着土地出让条件的增多，房企拿地也愈发理性。上半年的13宗地块中，仅有4宗达到竞拍上限，分别位于大兴、顺义、房山。

（来源：北京国土局）

专家认为，从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期，“购房者已经知道了未来的房价不会大涨，谁还会为高价的房子去接盘买单？既然未来两年房价也就这样，投资客再去炒房还有什么意义？”

中原地产张大伟表示：“今年甚至可以说是所有的土地全部被限价了，而且限价是比目前在售的物业价格都要低。从这个趋势来看，到了2017年末、2018年，这一批土地全部上市之后，不论调控是否变化，整个上市的限价房都会导致市场的价格有一个非常明显的平衡和下行。”

城市用地进一步向外拓展 五环外成绝对主力

根据国土部、发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(年)》显示，北京的土地供应正以“减”和“控”为主。具体来讲，北京四环以内以“减”为主，四到六环以“存量消化”为主，六环至京冀交界处以“控”为主，而环京则“以控基础上的发展”为主。

在上半年已成交的24宗居住类地块中，有18宗地位于五环外，占比75%，有5宗位于四环到五环之间，占比21%。目前，北京五环内土地供应已趋向饱和，换言之，一两年后的新房

，将有70%以上在五环以外。

(数据来源：搜狐焦点中心)

据搜狐焦点统计，房山、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟等五环外区域，2016年供应用地面积395.9万平方米，占全部土地供应面积的90%。

从近年来土地出让情况来看，土地供应向五环外转移已是大势所趋。

楼面价、溢价率双下滑 市场趋向平稳

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。2017年上半年北京宅地价格稳中有降，上半年宅地成交的楼面价为25316元/平米，环比2016年下半年下降了7.8%，是2015年以来的首次下滑。有业内人士指出，这对抑制北京房价上涨，稳定北京楼市有着非常重要的意义。

（数据来源：我爱我家）

自2015年以来，土地供应不断增大，溢价率也在2016年上半年达到高峰。进入2017年以来，政府加大了对土地价格的控制，溢价率降低到20%水平。在13宗限房价竞地价地块中，除却4宗热门地块达到50%溢价率，其它9宗地均维持在较低的水平。

（数据来源：搜狐焦点中心）

下图是已成交的13宗限房价竞地价地块的溢价率

（来源：北京国土局）

房企竞争趋理性 联合拿地成常态

伴随着楼市政策的收紧，土地拍卖亦出现了新常态。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，现在拿地对开发商的运营实力已经有了非常高的要求，拿地前需要有精准的经济测算，需要有完整可行的运营规划。因此，开发商拿地更加谨慎，大型房企联合拿地成为了常态。

据搜狐焦点统计，在今年已成交的13宗限房价竞地价地块中，有10宗是以联合体的形式获得的，已成交的11宗自住房地块中，3宗由联合体获得，联合体拿地占比超过54%。

业内专家指出，房企组建联合体拿地，可以避免互相竞价带来的高价地进一步蔓延。在政府的有效管控下，过往地王频出的现象也得到了有效的抑制，引导市场预期逐步回归理性。

下半年展望：保平稳仍为主旋律

上半年土地市场的新形势，标志着政府逐渐从源头治理北京楼市。即改变供求不平衡的现状。让房子回归居住属性，也将继续成为下半年土地市场的指导思想。

根据根据北京公布的计划，未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。2017年，自住房用地由83公顷调整大幅增加到200公顷。市规划国土委相关负责人称，前五年，本市的租赁房建设约8万套，今年将建设10万套。自住房方面，前三年总数近6万套，而今年就将建设5万套。

此次北京首次公布5年的住宅用地供应计划，而且住宅用地的计划供应量大幅增加。一方面，从供需关系上大量增加供给，缓解供需矛盾，有效起到稳定房价的作用；另一方面，这对于引导市场预期也将带来良好的影响，更加有利于促进房地产市场健康发展。

附1：

附2：

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