南昌一季度开盘区域分化明显刚需产品占主流美食

南昌一季度开盘：区域分化明显 刚需产品占主流

根据中指监测统计，2014年南昌市一季度核心监测开盘项目共有32个，共推出4447套房源，其中四个项目开盘2次，分别是恒大绿洲、巨成广场金山街、绿地玫瑰城、伟梦东方院；其余项目均开盘一次。开盘推出房源套数*多的项目是朝阳天成，1月12日开盘当天共推出房源265套，*少的是万科城推出的住宅底商，2月23日共推出19套商铺。

开盘数量区域分化明显：新城区、开发区、近郊县明显较多，老城区、远郊县偏少

南昌市一季度开盘区域分化明显。西湖区（推盘量集中在朝阳洲）、高新区、红谷滩新区、经开区、南昌县等五大区域市场表现较好，推盘量大、开盘次数较多，配置4.5英寸大屏平均开盘次数为5.2次和平均推出房源套数718.4套。东湖区、青山湖区、新建县、青云谱区推出房源套数、开盘次数都较少，主要受客观区域内项目储备不足影响，特别是东湖区，3个月只有1个项目开盘，是南昌市开盘数量*少的区域。

图：南昌市一季度各区域开盘次数和推出套数情况

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南昌市一季度推盘套数*多的区域是红谷滩新区，占比17.74%，主要来自商城凤凰印象、联泰香域核心、绿地学府公馆、核心香榭等项目，特别是3月1日头次开盘的商城凤凰印象，作为红谷滩区凤凰洲板块的代表楼盘，开盘当天推出房源207套。一季度开盘次数*多的是南昌县，共7次，南昌县作为南昌“南延”工程的核心规划区域，可供土地相对较多，近年来上市楼盘比较集中，以澄碧湖和象湖两大板块为主，一季度开盘推出房源套数748套，区域排名第2。

市区内的青云谱区和东湖区受制于老城区可供应土地不足，在售项目较少影响，推出套数和开盘次数相比其他区域明显偏少。随着政府对老城区“城中村”改造的推进，未来不乏会上市一些核心地段的楼盘项目。

图：一季度各区域推出房源套数占比情况

刚需产品占*主力，去化率较好；高端改良类产品需求乏力

根据中指监测统计，南昌一季度开盘项目仍以刚需产品为主，监测的32个项目中面向头次置业及头次改善的中低端刚需客户产品占比为80.53%，中高端改善产品占比为8.12%，*类项目产品占比为11.36%。可见，当前市场主要还是以刚需客户群体为主，而且所占市场比例超过八成多，在进入今年一季度市场大环境不甚理想的情况下，刚需类产品还是市场主流选择。

一季度头次置业和首改的刚需产品去化表现较好，平均去化率为59.9%，较低的是中高端改良需求，平均去化率才36.3%，去化情况较差，而*类产品平均去化率为56%。由此可见，市场在产品选择方面仍以刚需户型为主，但相较于2013年整体刚需楼盘去化率，2014年一季度市场表现差强人意，中高端改良类产品受市场整体环境影响比较大。2014年一季度市场表现不活跃的缘由主要有：客户到访量不足，其他城市楼市相继降价促销事件的影响，同时今年“两会”提出从土地制度、户籍制度、金融税收制度改革来加强房地产长效调控机制，加重了南昌本地购房者观望情绪，致使南昌一季度整体市场同比下滑明显。

图：南昌市一季度各类型产品推盘量占比 图：南昌市一季度各类型产品平均去化率

南昌市一季度核心监测楼盘项目平均去化率53%，去化满意度一般，其中去化率较高的项目是伟梦东方院，2月23日推出洋房168套，当天去化率达82%，折后均价7100元/㎡，由于价格较低，而且洋房产品在该板块已经比较少有，房源性价比较高。去化率较低的是位于南昌县的恒大绿洲，3月1日开盘去化率才9%，当天主要推出高端改善类产品175㎡的四房，共128套，折后价5700元/㎡，由于项目位置相对核心城区较远，而且整体一季度市场高端改善类需求偏弱。

“金三”不仅南昌市场表现不如人意，而丁宁：决赛上场很大荣誉 世乒赛冠军已证明自己且全国整体趋势也是如此。2014年一季度，30个主要城市，有28个城市销售面积同比2013年下降，其中北京下落幅度较大达55.18%；昆明则同比上升，增幅达64.28%。核心城市销售面积皆低于去年同期水平。一季度，主要城市中17城市销售均价同比上升，核心城市中有6个城市销售均价同比上升。随着批准上市量逐步增加，各大品牌开发商加大了营销力度和推盘节奏，预计南昌后期市场销售会逐渐回暖，但价格涨幅有限，甚至个别楼盘为尽快回笼资金会采取“平价跑量”或“特价房”策略。

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