年报密码净利增长租赁业务渐成招商地产发.DG

本报 刘晓云 深圳报道

2007年国内房地产上市公司几乎全面报喜，招商地产（）也不例外。

2月20日，招商地产公布其2007年年报。年报显示，2007年招商地产业绩同比大幅增长，营业收入、营业利润和净利润分别为41.12亿元、1 .27亿元和11.58亿元，同比分别增长46％、76％和8 ％。而全年房地产销售毛利率达到56％，比上年显著提高了16个百分点。

销售与租赁并举

去年，招商地产公用事业经营收益和投资性物业收益稳中有升，住宅销售和物业租赁亦有不俗的表现。

招商地产在去年的业绩超出了市场的普遍预期，主要是由于高端房地产项目销售情况良好，结算金额和面积均有较大幅度的增长。2007年公司商品房销售占营业收入比重为64％，共实现销售收入26. 亿元，增长64％。

而在招商地产的收入构成中，投资性物业的经营、物业管理、园区供电供水和房产中介服务的贡献也不小。年报显示，这四项业务的收入占公司营业收入的 6％。其中，投资性物业的经营和房产中介服务的增长率分别达到了25％和71％。

在投资性物业的经营方面，招商地产自大股东蛇口工业区有限公司购入新时代广场大厦等资产，增加可租面积6.6万平方米，可租赁总面积增加到54.46万平方米，租金收入在去年达到 .8 亿元。

截至报告期末，公司持有的投资性物业仍主要位于深圳地区，全年累计完成租赁面积557.11万平方米。年平均出租率达95％。

去年，虽然宏观调控趋紧，但品牌房地产企业并未放弃扩张的机会，逆市布局。

2007年，招商地产先后于国内多个城市开拓市场，在深圳、佛山、番禺、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.5 万平方米的土地储备。在建面积达1 7.5 万平方米，销售面积22.16万平方米。

目前，招商地产已经具有齐全的物业品种，并开始尝试携手科技、工业领域的优秀企业，合作进行科技地产、工业地产的开发。目前公司在广州番禺清华科技园和深圳光明科技园的投资项目正稳步推进。

“招商地产这种业务结构和盈利模式具有较大优势，一方面依托大股东的持续支持，拓展房地产开发规模，实现盈利高增长；另一方面，投资性物业以及公用事业收益的稳步提升，有助于公司掌握稳定的现金流，增强抵御风险的能力。”有分析师如是认为。

快速扩张后的资金之渴

与此同时，招商地产发布了将在2008年择机增发A股募资80亿元的公告。这份增发募资的公告几乎掩盖了年报的光芒。

有不具名分析师认为，招商地产在去年的确取得了不俗的成绩，但良好的业绩背后，同样隐含着巨大的资金投入和再融资需求。

招商地产去年取得14个项目共447.5 万平方米的土地储备，总投资高达171亿元。另有数据显示，去年招商地产用于购地的资本开支超过70亿元。

而在今年，招商地产将在12个城市同时发展，有58个项目同时进行，总规划建筑面积54 .74万平方米，其中续建项目1 个，新建开工项目 0个。

这将是一个非常巨大的资金缺口。

而根据年报，招商地产的现金储备为 5.88亿元，但应付账款就多达29.16亿元。再融资计划将是招商今年所面临的严峻考验。

今年1月，招商地产就迫不及待地启动了10亿元的信托融资计划，接着在2月20日启动了增发80亿元的融资计划，亦为招商的资金进行了补充。

虽然参演了众多剧集另外，楼市的现状也将考验招商地产的盈利和抗风险能力。

“虽然目前招商的土地储备和在建项目均比较充足，但深圳市场的低迷状况以及公司的产品业态可能使得公司2008年业绩的增长压力变大。”申银万国分析师殷姿认为。

但招商显然对今年的市场有着充分的心理准备。

“对于土地战略储备，公司未来方向明确，将在珠三角区域、长三角区域和环渤海区域以及其他重点城市展开 +X战略布局，并以进入城市为基地，继续有选择地进入较大潜力的二线城市。” 招商地产董事会相关人士表示，今年的招商地产将会创新开发模式，加快区域发展布局，拓宽融资渠道，并实施合作开发战略。

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