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经济适用房产权问题引争议 *力挺政府

“经济适用房回购是政府的权力”，10月17日下午，*用这一回答稳稳接住抛过来的“如何看待经适房回购”话题炮弹。坐在一旁的潘石屹戏谑道：“任总终于和政府站在一边”。

*为此特意写了一篇博客文章《政府该干的事》，详细说明自己如此看待经适房回购的原委：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和4部委《经济适用住房管理办法》相关规定，经适房这种“具有保障性质的政策性商品房”其实不具有在出让土地上建设的商品房所具有的法律上的自由选择权，不管是购买与销售都必须经政府的审批，或遵守政府的有关规定。并且政府有权变更自己的审批条件与准入准出制度的规定。

除论证政府具有回购的权力之外，*还认为，经济适用住房建设时，政府就将原有的土地*作为政策性的优惠用于政策性保障中的转移支付了，同时又减免了行政性收费和基础设施的建设费用等。因此当这些优惠政策不再面向应享受政府保障性政策优惠的家庭时，政府固然有权收回这些优惠政策的减免及土地的*。

9月30日，北京市规委公布“北京住房建设规划”(2006年-2010年)方案，一条鲶鱼搅动北京经济适用房市场，一时间经适房过户数量暴增。

“上一边倒的声音比较多，可是按照道理来讲政府应当回购。”潘石屹如此表态;但细看反对政府回购的理由，反对多以“政府将以‘原价’回购”为条件，而事实上，“北京住房建设计划”中提到了“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”，探索建立“内循环”流转模式，但是并未提到具体操作办法，也没有提及具体的回购价格。

但是，既然回购的主体是政府，就必定表明政府有权决定回购价格，也将承当回购的组织本钱，可是，即使依照原价回购，政府所需负担“成本”也不会是一个小数目;虽然经适房是“具有保障性质的政策性商品房”，但仍然不能抹煞其商品房的本质，更不能否定购买经济适用房的业主拥有产权，对此，北京大学经济所房地产金融核心主任冯科认为：“政府不宜对已经确认私人产权的经济适用房的转让进行限制。只能在新开发的经济适用房中做出转让和出租的限制性规定。前面已错了，难道还要以错纠错吗?政府要讲诚信。”(即使价格低于商品房，购买经适房的成本也需几十万)，“如果政府没有按照市场价回购经适房，百姓的私有财产权如何受保护?公平何在?”一名友如此回应。

冯科：判断性质才能正确决策：经济适用房之我见

按照目前的经适房政策，政府允许购买超过5年的经适房依照市价上市交易，这部份房产的回购价格又该如何界定?如果按照市价回购，政府将承担房价上升的成本，脱离经适房保障中低收入人群的本质;而若低于市场价收购，又必定遭到经适房业主的抵制。即便政府回购成功，这部份经适房又该如何处理?如仍然将其出售，政府又该如何给这些已折旧的“二手房”定价?七年之前，经适房出售成为个人房产时即埋下了弊端，这些“后遗症”亟需诊治。

在新的规划文件中，北京市规委明确表示将在十一五期间“由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右”，即用以售为主、租为辅的方式保障中低收入住房。针对经适房回购后如何处理的问题，新的建设计划则有条款说明将“收购存量住房和租赁型经济适用住房，作为政策性租赁住房的主要来源”，换句话而言，政府将把部分原来用于出售的房产改为了出租，对此，*认为，出租保障房的方式“挺好”，因为在这类方式下，收入不高的人群一定会继续租赁保障房，不会买房，而收入高的人群则不能通过买房占国家的便宜。

纵观经适房七年来的“病痛”，问题来自于经适房政策确定之初的“出售”立场，出售必然致使产权与私人利益绑定，在此基础上，政府意欲革除利用保障房牟利的行为将付出更大的组织成本，而且极难杜绝“阴阳合同”或“暗箱操作”，也很难明确产权之争。或许一如友建议，保障房以出租代替出售，才是根治这些弊病之策，以有限本钱和更快的流通速度保障更多中低收入人群。

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