年报观察存货占资产七成逼房企降价.DG

证券时报 李 坤

与外界想象的不一样，2008年以来一直遭受政策与市场打压的房地产企业并没有亏损，更没有崩溃。相反，在继续保持高毛利率的情况下，不少房地产公司不仅实现了营业收入、净利润的大幅增长，而且在成本费用控制、负债率下降等方面都有很大的改善。但是房地产公司的存货压力和资金压力依旧沉重，未来的去库存化过程依旧漫长。部分公司甚至已经处于“崩溃”的边缘。

WIND统计数据显示，目前已经披露2008年年报的16家房地产上市公司去年共实现营业收入 71亿元，同比增长近 成；实现净利润71.04亿元，同比增长5成以上。数据上看，自2007年下半年开始的房地产市场不景气对这些公司并没有产生明显的负面影响，房地产行业仍旧是目前盈利能力最好的行业之一。

从毛利率水平来看，高房价下的高毛利率特征仍然非常明显，这些房地产公司中有五分之三的毛利率水平仍旧保持在40％以上，其中毛利率最高的新湖创业甚至达到了61％。这与制造业的低毛利率形成鲜明对比。

从数据来看，另一个值得关注的方面是，虽然面临巨大的资金压力，但是房地产公司的负债率总体水平不仅没有大幅上升，相反有所下降，如银基发展等公司的负债率水平甚至不到50％。上市公司在成本费用方面也控制得不错，三项费用并没有出现异常的增加。

当然议员希望在议事期间送交与高毛利率对应的是，这些上市公司的高库存问题仍旧非常突出，并给一些公司带来巨大资金压力。据WIND统计，截至2008年末16家公司的存货总额达到961.99亿元，同比增加近50％；存货占总资产的比重近7成，达到近 年来的最高值。存货几乎成为部分公司最主要的资产组成部分。

从存货周转率来看，绝大多数公司的存货周转时间在2年以上，有的公司的存货周转时间甚至达到了5年以上。也就是说，这些公司需要年的时间才能将库存完全消化掉。如截至2008年年底，天房发展存货为7 .1 亿元，当年该公司营业收入仅为15.05亿元，照此计算，需要5年时间才能将库存完全消化。这还不包括未来房地产建设需要增加的新投入导致库存的增加。

提高存货周转效率已经成为部分房地产公司的迫切要求，降价可以说是唯一途径。面对超额利润与高周转，部分房地产公司或许已经到了必须做出抉择的时刻，因为在当前的形势下鱼和熊掌不可兼得。