行业地产利润率如期修复土投提升布局下沉

地产：利润率如期修复 土投提升布局下沉 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

业绩分析：利润率修复带动业绩高增长，龙头利润率更高更稳健17年地产结算量价齐升带动板块营收同比增长15.6%，扣税毛利率提升 .8个百分点至25.湖南2%，加上投资收益大幅增长使得板块获得了更高的业绩增速，17年板块归母净利润同比增48.9%。分房企看，龙头房企毛利率更高且改善幅度更明显，17年毛利率提升至26.5%，加上更高的管其IFS新店设于 F控效率以及更低的资金成本获得了更高的利润率水平，17年龙头房企利润率为16.1%，高于其他房企的11.7%。

销售分析：龙头销售规模高增长，但回款率出现下降17年在三四线去库存的支撑下，行业销售继续量价齐升，其中前15大房企销售规模增长49.2%，集中度大幅提升至28.5%。但是经营性现金流流入增速低于销售金额增速，联营合营企占比的提高及预售证管制限制了销售回款率。未来判断方面，17年8家龙头房企的拿地及新开工集中度分别为14%、1 %，高于同期销售面积集中度，考虑到拿地及新开工对销售的领先关系，未来龙头销售集中度或将持续提升。

拿地分析：土地投资维持高位，拿地下沉至经济圈的卫星三四线房企土地投资力度较大，17年板块经营性现金流出占流入的比例提升至100.2%。前15大房企拿地金额占销售金额比例也继续高位提升至59%。

龙头房企加大合作拿地比例，同时拿地结构则逐步下沉至卫星三四线城市。

融资及杠杆：融资结构发生变化，净负债率高位继续提升房企融资渠道全面收紧导致融资规模下降，同时融资结构发生变化，创新融资及海外融资占比提升。板块净负债率高位提升至95%，短债压力略有加大，龙头财务杠杆更为稳健，但对经营杠杆的运用更高效，加上更高的利润率以及更快的周转效率，获得了更高的ROE水平。

板块投资建议：继续关注板块beta及个股alpha机会目前土地及资金持续龙头房企聚焦，龙头经营业绩的持续性将会增强，集中度带来的个股alpha机会是一个中期投资逻辑。于此同时，我们更加强调关注18年板块的beta机会，目前销售增速改善的逻辑逐步得到验证，重点城市基本面底部回升将是大概率事件，板块具备系统性投资机会，个股推荐方面，我们继续推荐低估值的一二线龙头。

风险提示重点城市供给改善存在不确定性，资金成本持续上行对需求端形成压制，龙头房企经营业绩的持续性存在不确定性。