北京二手房阴阳合同重新抬头

5年内普通和非普通住宅税费差额大 ———

受政策等多种因素影响，新年伊始，北京二手房市场一夜之间由火爆转入冷清，不提元旦三天仅成交58套，1月4日——2010年的第一个工作日，二手住房仅成交 76套；1月5日，二手住房仅成交401套，相比去年12月工作日日均1641套的成交量，让人不能不感叹市场变化之快。而即便如此，昨天从多家中介门店采访获悉，冷清的京城二手房市场却暗流涌动，营业税优惠期限“2改5”等新政的实施或者传言出台，让北京二手房市场新年伊始便爆出不少问题。

“不是我要存心‘避税’，是现行的普通住宅标准太过时了，导致明明是普通住宅却不能享受税费优惠；再加上现行的二手房最低纳税指导价也因为过时而离奇地低，让我觉得不‘避税’会很亏。”昨天，通过“阴阳合同”成功地“避税”6万多元的购房人张先生告诉。据了解，进入新年以来，随着本市营业税新政——优惠期限“2年改5年”的落实，通过“阴阳合同”或者打算通过“阴阳合同”避税的购房人逐日增多，过去曾在北京二手房市场“风行”的“阴阳合同避税”现象又重新抬头。

■选择避税因为差额大

张先生向透露了他“避税”的始末是病毒制造者的身份、目的嬗变。。原来，张先生买的是北苑家园一套面积125平方米、房价170万元的房子，原价是89万元，“房龄”4年，当地的最低纳税指导价为 500元/平方米。“按照北京现行普通住宅的规定，我这套房子在五环以外，房价却超过了120万元/套，就不能算是普通住房。那么，按照非普通住宅的纳税标准，我这套房子的营业税需按照全款的5.5％缴纳，即要缴纳9. 万元。契税也得按 ％缴纳，需缴5.1万元，再加上1％的个税，总共需缴纳16.15万元的税费。”

“而不管从哪个方面看——无论是我这个房子所在的小区北苑家园，还是这套二居室房子本身，都是普通得不能再普通的房子，如果北京的普通住房标准能在2009年涨价后及时调整，我这套房子怎么都是普通住房，那么，算下来需要缴纳的税费是8已经达到了332亿元.705万元，比按非普通住宅要少缴7.445万元。差距这么大，我只能选择‘避税’。”

■避税和两不耽误

张先生告诉，“我了解到，现在北苑地区的最低纳税指导价是 500元/平方米，也就是说我的签合同上的房价是高出最低纳税指导价4 .75万元的——哪怕是44万元，我就可以按照这个数缴纳营业税、个税和契税。而要做到这点，对我的考验就是提高首付，即和卖方签订两个合同，一个是私底下的合同，成交价是170万元，而在签合同上写上我想的最低额就行了——我算了算大概需贷款40万元，按首付20％的比率计算，最后签合同上填60万元就可以了。这样，我既能按照60万元的低‘成交价’缴纳交易税费，又能贷款到40万元，‘避税’和贷款两不耽误。”

■最低纳税指导价太低

对张先生的做法，链家地产、美联地产、中原地产等多家中介公司的人透露，新年以来这样的购房人越来越多，而这直接导致2009年10月因为出台贷款评估必须参照签合同的相关规定后，被遏制的“阴阳合同避税”现象又重新抬头。“导致‘阴阳合同避税’现象重新抬头的原因就是最低纳税指导价太低。”

也正因如此，上述业内人士指出，要遏制或者杜绝北京二手房市场的“阴阳合同避税”现象再次蔓延，上调本市普通住宅标准和二手房最低纳税指导价成为必须。