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2019年棚改新变局，牵动楼市有多深

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自从2018年全国三四线城市房价普涨以来，“棚改”这个词就成了房产中的热点词汇，每次有关于棚改的政策进行调整，也会引起众多友的各种猜想。

进入2019年，全国多个省市召开了地方两会和住房工作会议，纷纷下调了新一年的棚改工作目标。棚改也面临着新的变局。

数据显示：

山西从12.52万套下调至3.26万套

河南从50万套下调至15万套

四川从25.5万套下调至15万套

北京从2.36万套下调至1.15万套

安徽从28.18万套下调至21.45万套

西藏从3.5万套下调至1.89万套

通过观察上面这些数据我们可以看出，山西和河南的下调幅度较大，甚至超过了“腰斩”的程度，到达“腿斩”。这些省市如此步调一致下调2019年棚改目标，会对楼市造成怎样深远的影响呢？

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不可否认，棚改是三四线城市去库存的重要抓手。2017年末的全国住房工作会议提出，2018年库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。根据去库存政策，部份三四线城市的首付比例只需20%。

与此同时，一二线城市房地产市场调控严格，资金和需求就开始向三四线城市外溢，一些开发商也开始在三四线城市蓄力，随即，三四线城市进入本轮周期高点，在市场利好的推动下，一些三四线城市棚改计划也制定的水长船高。

所以当2019年部分省市下调棚改计划，“给高涨的三四线城市房价降温”也就理所当然成为人们最主要的考量方向。

不过棚改作为地方政府公共服务的一项内容，虽然与房地产市场有千丝万缕的联系，但也是独立于房地产市场而存在的。所以，在讨论此次“棚改变局”时，我们不能过于喧宾夺主，而忽视棚改本身。

事实上，这些地方下调棚改计划最主要的缘由，就是前期的棚改计划的超额完成。

纵观历年全国棚改开工数量增长情况，2015－2017年，全国棚改开工数量都在600万套以上。2018年虽然棚改开工数量回调至580万套，但实际完成达到627万套，目标完成率创历年新高到达107.4%。

2018年更是棚改的高峰期。从2018年各省棚改具体实行情况来看，目标完成率基本上可以到达100%以上，甚至浙江，内蒙古，广东等省份目标完成率在130%以上。

而从棚改三年规划总量来看，2015年-2017年的1800万套到2018年-2020年的1500万套，也确切在收缩。

棚改计划越来越小，这既是目标任务，也符合客观规律，不可能越改越多。而棚改计划下调其实市场也早有预期。

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棚改政策在各地推进如此顺利，这与政策性金融扶持分不开。2014年，央行开始定向发放的抵押补充贷款PSL，PSL开始承担提供棚改资金的任务，而棚改货币化安置逐渐成为棚改主流。

不过在去年12月，住建部明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实行建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

这也就是说，如果地方继续推动棚改，“钱”从哪来就成了重要问题。所以在前期棚改逾额完成的情况下，这些地方政府下调棚改计划也就不难理解了。

2018上半年，由于三四线城市房价涨幅过快，“棚改”也就成了众矢之的。在下半年“坚决遏制房价上涨”这个大背景下，关于“取消棚改，全国一刀切”的说法就层见叠出。

虽然住建部否认了这一说法，不过同时也提出，要因地制宜地推动棚改货币化安置。对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调剂棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推动棚改货币化安置。这也被看作棚改收紧的政策信号。

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随着全国三四线城市去库存任务结束。按照计划，2020年，各地棚改任务基本完成，棚改功成身退。这也意味着，房地产市场迎来一个新的发展阶段，对于那些想要在近两年买房置业的人们来讲，最重要的一点就是学会审时度势，顺势而为。

2018年，受地产板块轮动的影响，全国房价涨幅最大的地区，不是都市圈林立的东部地区，而是西部地区和东北和西南等经济欠发达地区。这些地区普遍棚改货币化安置力度较大的区域。

今年，在棚改新变局的大背景下，各地楼市会相应有怎样的变化呢？大胆预测一下：

1、在棚改货币化安置比例逐渐降低，和棚改计划下调的大趋势下，东北，西北，西南省分的三四线城市和主要城市群之外的三四线城市，房地产市场会受到比较大的冲击。这些地方的房价，未来大几率会迎来5年的阴跌，跑输通胀。

2、随着三四线城市去库存任务基本完成，2019年棚改目标下调。这也就意味着，资金就要重返一线城市。就目前一线城市楼市情况来看，政策底已经到来，有意在北上广深置业买房的朋友，2019年要抓紧了。

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