招商地产持续成长性仍为券商看好.蹭飞

此次招商地产定增方案公布前后投资者的心情颇有起伏。

8月7日，招商地产发布重大事项停牌公告，披露公司正在筹划发行股份购买资产事项。时值房地产上市公司再融资开闸的消息广泛传播，招商地产此举被解读为反应迅速。在公司停牌期间，市场人士不断对招商地产的此次增发行为做出解读，除了对房地产公司再融资的预期猜测外，招商地产的控股股东将把哪块土地注入上市公司也引发诸多猜想。其中，最引人注意的猜想是蛇口工业区将把其位于深圳前海的土地注入公司。上个月拍出的前海土地是深圳今年的地王。不过，接近招商地产的人士随后对媒体表示，此次定增并不涉及前海地块。

按照投资者的思维惯性，既然是大股东将土地注入上市公司，并且，招商局集团近年来对招商地产寄以厚望，那么此次关联交易中招商地产以低成本获得大股东所有的优质地块将是大概率事件，此举将对公司构成利好。

收储与进口调控不同步然而，9月16日晚间招商地产定增方案出炉，揭晓的谜底令投资者颇为失望。公告显示，此次交易涉及的海上世界一期住宅地块，计容积率的建筑面积为16万平方米，总地价为46.8亿元。按此计算，该地块的楼面地价高达每平米 万元。目前海上世界片区在售的高端住宅项目市场价格为每平米6万元。招商地产董秘刘宁表示，此次用股份购买资产的价格与该地块市场价格接近。就在去年11月，招商地产以现金的形式，向控股股东招商局蛇口工业区购买了另一块位于海上世界的土地，当时交易的楼面地价约为每平米2.2万元。公司方面的解释为，上次交易至今，土地市场回暖，土地价格有所增值。

9月17日，招商地产股价的表现表达了投资者对于此次定增方案的态度。一位深圳市场人士表示，招商地产的跌停很可能是机构投资者抛盘所为。“定增价定为26.92元/股，低于停牌前的股价，但复牌首日收盘股价已经跌破这一价格。”

可以与之对比的是，今年5月华侨城以现金的方式购入大股东位于深圳另一个豪宅片区华侨城片区的土地，楼面地价不足每平米一万元，而周边二手房的价格已超过每平米4万元。由于大幅低于市场价拿地，复牌后，华侨城股价大涨。

仍看好公司持续成长

尽管公司股价跌停，但是当天发布的券商研报却对此次定增表示看好。

中投证券研报表示，“拟注入项目与公司近期招拍挂获取项目相比利润率水平更高，体现了集团和大股东对公司发展的鼎力支持，公司的长期盈利不会摊薄。”

东方证券研报甚至认为，此次购入的土地价格“非常便宜”。其表示，“优质土地低价注入，显示大股东对公司发展的大力支持。公司以向大股东增发的方式收购海上世界住宅一期及配套，住宅用地的收购楼面价约合2.9万元/平米。虽然收购价较去年底有所上涨，但与市场售价相比，地价仍非常便宜。”

平安证券研报判断，随着同样位于蛇口的高端住宅鲸山觐海项目逐步进入销售尾声，此次购入的海上世界住宅项目有望于明年入市，“考虑到项目地理位置优质，参考周边鲸山觐海万元的均价，预计其最终售价可达每平米7万以上，毛利率在45%以上，仅本次注入的一期项目就将增加公司未来净利润21.7亿元。”

可以推测的是，在以后可能进行的资产注入中，土地价格或延续此次“市场价”的惯性。东方证券研报表示，目前招商地产大股东在深圳太子湾还拥有住宅用地预计约10万平米，同时在深圳前海还拥有约 .8平方公里工业土地，如果这些土地日后均以接近市场价的价位购入，公司获得的利好或低于此前投资者的预期。

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