房贷新政助力去库存首付比有下降空间.DG

“深圳是限购城市，第一套房首付仍执行 0%，第二套房首付是60%。放贷利率在央行规定的4.9%左右，根据各支行贷款额度安排略有不同。”深圳地区建设银行工作人员表示，对于二套房的认定，深圳仍采取“认房和认贷”政策，只要名下有房，即使还清了贷款仍算第二套房。2月初，央行、银监会发布通知，非限购城市首套房首付比例最低可降至20%，二套房首付比例降至 0%。据了解，目前各限购城市仍采取原来的贷款政策，部分非限购城市已落实首套房最低首付二成的新政。

“首付比”有下降空间

2月2日，中国人民银行、中国银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。中国银行国际金融研究所认为，当前经济下行压力较大、房地产库存高企，房贷新政是促进中国经济平稳运行的必要之举。

即使欧元区通胀率还在下降中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示，2015年，在政策持续放松背景下，房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但种种迹象表明，当前房地产市场复苏基础不稳，动能较弱，尤其是库存高企更成为制约未来 -5年房地产市场健康运行的突出问题，三四线城市及商业物业的去库存压力更大。2015年，商品房待售面积为7.18亿平方米，占2014年销售面积的55.8%。如果考虑遗漏的施工面积和尚未开发的土地购置面积，真实库存水平约为50亿平方米，去化周期约为4年。

李佩珈认为，当前，我国的“首付比”无论是国际横比和历史纵向比，都处于偏高水平。根据IMF调查数据，国际上大多数国家采用20%的首付比例。历史上看，2010年之前，我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。值得注意的是，考虑到当前房地产市场供求格局发生了改变，居民住房消费更趋理性，新政不会带来房地产价格的过快上涨。

鼓励住房消费转型升级

机构研究报告认为，居民住房需求依然较大，居民购房适度加杠杆有空间。考虑到适龄购房人口基数较大、新型城镇化的推进，房地产市场的需求仍有支撑，尤其是随着经济增长方式的转变、居民消费需求的升级、人口结构的变化，居民住房消费也将呈现新特点。养老地产、旅游地产、文化地产、医疗地产等新物业孕育新的机会，创客空间、租赁市场等新服务模式逐渐兴起，有必要通过金融手段支持居民住房消费的转型升级。

业内人士认为，当前，我国居民消费整体杠杆水平远低于其他国家，偿付能力大于欧美等发达国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大的发展空间。2014年，我国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元，占GDP比重约为16.7%，远低于日本的2 %、英国的17 %和美国的77.6%，个人住房贷款的发展程度低于发达国家，增长潜力依然较大。从还款能力看，2014年，我国居民储蓄余额为48.5万亿元，个人住房贷款占储蓄余额比重为22.9%，小于日本的58.5%，更远低于美国居民约109%的负债水平。

不过，海通证券指出，在帮助开发商有效降低库存后，能否同时激发开发商投资意愿是解决当前问题的关键。去库存只是第一步，保持价格温和上涨从而带动行业投资实现正循环则是第二步。

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