年末投资商铺三处着眼.源泉

岁末将至，房地产市场的优质商铺产品被投资人士看好，由于地产开发企业年终回笼资金的需要，不少优质商铺呈现高值低价的现象，作为家庭财富增长选择之一，投资不动产受到越来越多市民的关注。通过采访有关专家，为市民梳理投资商铺的着眼点。

在手订单指数为45.1% 着眼点1：位置第一

作为商铺投资，安全性和持续经营的稳定性是首先考量的要素。要找到好位置，重点考虑历史因素、交通因素、聚集有效群等因素。新开发商铺面临新圈形成的时间成本，但作为投资者来说，在新商圈没有形成之前，投资者所投入的资金少，其增值潜力便会体现出来，从投资角度来分析，这类商业地产更具投资价值。

而老商业街铺面，消费者已经养成了固定的消费习惯，已经形成了颇具规模的商圈，投资后回报时间成本短，但随着城市的扩张日益加快，人们居住区域的变迁，城市会出现城中心商业的空心化，必然影响到投资者的投资回报，压缩商铺的升值空间。

着眼点2：投资回报

21世纪天津不动产有关负责人，详细解读计算投资回报的方法。

方法一适用于没有的一次性投资。计算公式为：(税后月租金—每月物业费)?2 =年租金收入，而年租金收入?购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价?年租金收入=投资回收年限。

方法二适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金—按揭月供款—每月物业费)?2 =年租金收入；(首期房款%2B按揭贷款)?年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入?首期房款%2B按揭贷款)=年投资收益率。

着眼点 ：整体规划

开发商合理的商业整体规划，也是商业地产投资应注意的又一着眼点。区域商业的整体规划，不仅能形成统一的商业形象，创造良好广告效应从而提升该地段的价值，带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。未作商业整体规划，会造成该区域商铺总量过大，空置率高，租金很低，升值潜力低。

21世纪天津不动产有关负责人表示，投资者要到实地上观察，多看、多问、多比较。商铺投资的实地考察十分重要，包括了解商铺周边交通、停车场、人流量等。这些因素决定商铺收益可能，了解支撑商铺的固定人流有哪些，人群层次怎么分配等。比较回报年限、资金数额等问题，据权威经济分析报告显示，一般商场的市场培育期在5年-8年，在市场培育期之后一般都可以保证一个长期相对稳定的经营状态。

相比较金融投资，固定资产投资则以其稳定性好，增值潜力大，成为一种备受青睐的投资方式。而商铺投资在所有固定资产投资中显得更为突出。一个成功的商铺投资，不但保证了一定的租金经营收入，资产本身也会具有较大的增值获利空间，给投资带来数倍回报。