北京楼市弥漫降价硝烟.源泉

9月底或将成为观察北京未来房价走势的“窗口时间”。

9月9日，一个以中秋联谊为主题的业内座谈会在北京某知名社区举行。富力、合生、复地、融科智地、华远地产、SOHO中国、招商地产等各大地产公司，以及中房协与工商联房地产商会的多位负责人悉数出席。北京各大媒体的主要负责人也应邀到场。但是，邀请名录中的北京万科总经理周卫军并未露面。

“这个座谈会并不对外公开，大家也就是交流下对市场下一步走势的看法。”一位组织者明确表示：此次座谈会与之前上流传的“万科高层松山湖讲话”并无关系，二者“只是一个时间上的巧合。”

就在此前一天（9月8日），万科刚刚对所谓“松山湖讲话”做了官方澄清，称“纯属伪造”。在这篇仿真度极高的“讲话”中，北京被描述为下一个万科即将大幅降价的大城市，时间被定于9月22日前后。

于是，在万科出面否认该“讲话”真实性前后，“9·22”这一时间节点，在私底下成为北京地产人士最近谈论最多的一个话题——这是否就是万科预谋发动北京楼市价格战的倒计时日期？一时充满悬念。

在“松山湖讲话”问世前一周，万科正在长三角城市展开大规模的楼盘促销活动。此举亦引发上海、南京和杭州楼市不小震动。局部地区，同行指斥，业主退房诉求加剧。而在所谓“讲话”帖爆出当日，万科A收市大跌5.66％。

本报采访的北京业内人士则普遍认为，“松山湖讲话”是否“子虚”已无关紧要，关键是文件描绘的楼市环境与当前颇为相似，且万科的确在采取快速回笼资金的过冬策略。这足以令北京同行警惕。

在9月9日的中秋座谈会上，大多数北京业内人士在讨论中均只字不提“万科”。现场刻意回避的氛围亦不同寻常。多位地产老总如北京富力的邬琳，北京复地的程新华虽然到场，却并未发言。

虽然，在千里之外的上海、杭州楼市，万科的降价已经成为全行业关注的公共话题，但北京楼市最近几周的房价却表现平静。表面看来，“松山湖讲话”的影响仅局限于业内的私下讨论，北京楼市的总体预期并未出现较 澜。

一位不愿具名的北京开发商向本报坦言，他认为北京楼市随后一段形势相当严峻，成熟的开发商会选择李嘉诚式的大幅降价，迅速率先回笼资金，储备现金过冬；部分同行在判断形势上仍会“麻木不仁”。

“如果万科真的如文件所言，在北京启动价格战，迅速在全国回笼百亿元资金，那么，万科的冬天就过去了，而别人的冬天就会更艰难。”他说。

数据或有相当说服力。本报获得的一份权威数据显示，今年1月至8月北京商品房销售面积同比下降约 7％，而这一数据并未曾公布过。

似乎正是基于此，表面的刻意淡化并不代表真正的不关心。潘石屹透露，为了求证上述消息的真伪，他曾发短信联系郁亮，在与郁亮通话后，后者告诉他万科松山湖内部讲话确系伪造。众所周知，自从 月份提出“百日剧变”后，潘石屹在最近几周明显转向，开始在舆论中喊话，呼吁在信贷融资上松绑地产业。

这样的姿态或许是由于嗅出了市场上越来越紧张的味道。北京残奥会将在9月17日闭幕，事实上，由于此前北京奥运会的召开，北京地产界并未获得一个完整的夏季销售周期。因此，备战金九银十的各大地产公司蓄势已久。本报获悉，许多高低档楼盘明确的推盘日期显示，未来一个月将有大量新盘扎堆供应，这更加给敏感的九月、十月带来不确定性。

一些迹象显示，即将脱离奥运行情的北京楼市正处于继续调整的前夜。过去一段时间以来，本报接触到的地产人士在降价销售、安全过冬的问题上已不再讳莫如深。中原地产华北区总经理李文杰表示，未来一个月比较明确的一点是，与二季度相比，会有更多的地产公司加入降价的行列中，但成交量还将下降。

只有瞄准更高目标与国际品牌较量“在上半年，降价还能刺激一定的成交量，但是，进入下半年后，人们对房价还将下行的疑虑，不是淡化而是加强了。”他解释说。他同时向本报表示，万科这样的品牌地产商一旦在北京楼市启动更大规模的降价，除了属于正常的商业策略外，它向外界传递出太多复杂的信号。

由于出现大量退房要求被视为实质性降价的信号指标之一，尚未出现此类状况的北京楼市，现在已成为继深圳、广州、上海、杭州和南京之外的又一个充满悬念与等待的市场。

关键词：