本报讯记者李静睿虽然不断有楼市遇冷的消柔软

本报讯(记者/姜岩刘进)上周末,一篇题为《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》(下称“松山湖讲话”)的网文,引起了广泛关注。

昨日下午,万科执行副总裁兼董秘肖莉在新浪网发表声明,否认“万科松山湖会议纪要”的存在。

记者就此事采访了万科东莞公司相关负责人。该负责人猜测,该网文可能是早前购买万科松山湖1号二期业主所炮制。

“内部讲话”现网上

上周末,一篇题为《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》网文出现在各网站。“讲话”以万科主要负责人的口吻称,在未来16个月内,万科将加快执行降价出货政策,并以此去购买更便宜的土地,在住宅产业化的计划下,快速推出比当前市场价格更低的房子。

“讲话”还说,过去两年,因为房地产资本市场的快速膨胀,楼市泡沫下万科两年间多挣了60亿—70亿元。

万科:“讲话”系伪造

就在“讲话”在网上闹得沸沸扬扬的时候,昨日,万科执行副总裁肖莉以新闻发言人身份在网上发出澄清报告,称“此文系伪造。万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议,文中的观点系作者臆造,与万科无关。万科尚不知道该文作者是谁,以及其伪造此文的动机,但万科保留对此文作者追究相关责任的权利。”

万科东莞公司猜测,炮制“松山湖讲话”的人,有可能是早前购买该公司旗下项目万科松山湖1号二期业主,其目的是恶意中伤。

进入9月以来,万科松山湖1号二期部分业主以“建筑质量存在严重问题”为由,就万科松山湖1号“在完全竣工之前半年就验收合格”并办妥一切竣工手续提出质疑。9月4日,部分业主还集体到位于深圳梅林的万科总部抗议,要求万科整改并“补偿损失”。

■“讲话”内容

“万科要勇于降价”

“松山湖讲话”究竟说了些什么呢?

“讲话”开宗明义地说:在今年还剩下最后4个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题:一是让大家清楚地认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场；二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么；三是未来16个月的对策和行动。

“松山湖讲话”认为,过去两年的房地产市场是泡沫市场,现在,房子卖不动了,“这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现”。因此,万科价格“就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求”。

对于万科的市场竞争能力和盈利能力,“松山湖讲话”认为,主要来自于“住宅产业化项目”的推进,这是打赢未来成本之战的利器。万科将“在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20％以上还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10％以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手”。

因此,未来一段时间内,万科“要敢于降价、勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售”。

■反应

不少网友信以为真

《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》,最早出自哪个网站,目前很难考证。但从网友的反应来看,在万科公开否认该讲话为伪造之前,有很多人认为它确实是万科高层的内部讲话。

有网友从讲话口气上,推断“讲话”者就是万科董事长王石,或者是万科总经理郁亮。

有网友说,该博文全文以第一人称“我”作为叙事人称,并配有相当多的实例和数据对论点作一一支撑,有理有据,说得有板有眼。

有网友说:“松山湖讲话”之所以被很多人信以为真,是因为它的语气、眼界、分析、推测,以及对万科销售战略的解读,确实很像万科高层人士所为。对中国房地产市场,尤其对东莞房地产市场缺乏深刻把握的人,对万科集团战略缺乏深入了解的人,很难炮制出一篇足以乱真的“内部讲话”。

同时,该“讲话”在房地产业内也引起巨大震荡。业内人士宇鹏在他的博客中就以“若传言属实,东莞地产面临灭顶之灾!”为题写出了自己的担心。

■记者调查

涉及东莞数据基本属实

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“讲话”到底是真是假?

“讲话”刚在网上出现,就已经有人对其真实性进行了质疑。

合富辉煌市场研究部经理林毓群说,他昨日早上一上班就有朋友将这篇“讲话”发给他看。他认为,“讲话”语气偏激,不像万科高层所说。据他了解,如果是万科举行的大型会议,作为上市公司,会将会议通知发到上市公司的会议公告中。就算是地区性的会议,作为有全国布局的万科公司,高层不可能对一个地区的市场有那么详细的了解,包括具体的低价以及周边开发项目的定价等。

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观点或无理,但论证有根据

1.东莞万科没有必要再降价

乍一看,“松山湖讲话”从头到尾印证了许多实例和数据,对东莞市场分析得头头是道。但业内人士仍有质疑之声。

东莞搜房网的杨大伟说,“讲话”中的“再降价说”不可能会发生在东莞。从目前万科在东莞的一些项目的销售情况看,万科在东莞的项目基本不存在降价空间。

他说,开发商要降价只有两个问题,要不就是销售出现压力,要不就是有大量存货在手。从他所了解的情况看,万科目前在东莞的销售不存在这些问题。从东莞房地产官方公共信息网披露的数据看,万科近期开盘的大朗金域蓝湾400套已全部售罄,万科运河东1号项目目前也只剩下青藤公寓和兰蔻公寓,而万科高尔夫项目也只剩下1-2栋的产品量。

2.数据多半真实

据记者调查,“讲话”提及的不少数据,是真实的。例如,“讲话”提到松山湖1号的销售情况:2006年10月一期开盘,18000元/平方米的起价,一抢而空；2007年8月二期开盘,均价超过了 0000元/平方米,售出了80％；近期开盘的三期,折后均价15000元/平方米,无人问津。这些都是事实。

另外,近期有部分二期业主在“闹事”；松山湖另一项目长城世家高层在2006年买入的土地价格是4000元/平方米,而两月前开始卖房是8000元/平方米。记者查阅相关资料后发现,这些数据也基本属实。

■“讲话”观点摘录

“万科从泡沫中挣了70亿元”

□猛料

“过去两年楼市存在泡沫,万科两年中多挣了60亿-70亿元”

楼市泡沫的原因:开发商资本膨胀和银行超额放贷。

证据:万科去年的最高市值超过 000亿元人民币,目前已不到700亿元。金融资金的超额投放以深圳为例,深圳银行系统在2006—2007年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿元,而正常年份的房屋销售额约1000亿元。

□猛料

“万科还要坚持降价策略”

理由:调控措施还在陆续出台,国家调控的决心和态度非常明确。

证据:1.市场在纠错中回归理性,开发商的思维也必须回归,万科要以正常的市场思维去经营和盈利。

2.万科北京公司暂不大幅降价旨在先稳住其他企业,半月后则开始大降价,并大批出货不给其他企业组织应对的机会。

.结合松山湖万科住宅产业化项目,万科下一步将加快大件组合。在工期缩短到半年之内后,各种成本将下降 0％以上,即使降价仍有利润空间。

□猛料

“万科要快速回笼资金,再低价购入土地”

理由:地方政府几个月内还难以明白,已经没有多少人有钱买地了。

措施:以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低存货和消化现有土地。回笼资金后可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出大量比现在市场价格低很多的房子。

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