招商地产子公司卖旧楼不只是为了回笼资金.源泉

近日，招商地产全资子公司--深圳招商商置投资有限公司（以下简称招商商置）将一批旧楼挂牌拍卖，拍卖资产近9亿元，约占其总资产的十分之一。

将这批已享巨额土地红利的资产拍卖，除了是为了在年底回笼资金，其实还与招商地产在商业板块盘活沉淀资金、提高资金利用率、试水轻资产等一系列动作有关。

套现近9亿

招商商置此次拍卖的一系列资产均位于蛇口自贸区，这部分资产虽然分散，而且年代久远，但起拍总价高达8.76亿元。

告别了由于电池过放导致的长时间充电才可正常工作的电源解决方案。当外接搭配的皮套键盘时招商商置是招商地产投资性物业的主要运营平台，大致而言，手中的业务可根据时间分为两部分：一部分是成立之初，老蛇口片区的传统租赁物业，业态落后；另一部分是近几年大力培养的高级酒店、城市综合体等业务。

2015年中报显示，招商商置总资产为91.51亿元，营业收入5.92亿元，净利润2.8亿元，此次待拍卖资产属于传统租赁业务，约占其总资产的十分之一。

这些资产包括位于海景广场、蛇口工业区金融中心、碧涛苑别墅、南海小筑、雍华府商场、花园城碧雅轩裙楼、蛇口花园城叠翠轩超市、金竹园商业楼等地的物业，涉及住宅、别墅、办公、商业四种业态。

据了解，大部分资产的起拍价比市场价稍低，起拍后或还有溢价空间。以金竹园两栋商业楼为例，每平米均价不到6万元，低于市场每平米6万~7万元的均价。

从招商地产多年财报数据可见，随着招商地产在蛇口对海上世界综合体等项目的培育，其旗下投资性物业的整体出租率呈上升态势。需要注意的是，不同业态间存在分化。2014年，商铺出租率高达88%，别墅出租率仅6 %。

这次拍卖的物业多为深圳蛇口上世纪80、90年代的建筑，长期出租，不少物业的使用期限仅剩20多年，最短的甚至2017年即到期，届时又需补缴地价。

去年，招商地产曾表示没有东西一直保值，不会盲目持有投资性物业，会以合适的时机出售。

盘活沉淀资金

招商地产大部分自持物业成本低，按年均摊少，因而出租物业部分的毛利率一直稳定在40%左右，远高于受到决策及行业下行影响的地产开发业务。

不过，由于招商地产的大批投资性物业位于蛇口，多年来在土地增值的拉抬下，这部分物业均身价不菲。因而，租金之外，如何盘活成熟物业的沉淀资金，提高资金利用率，也摆在了招商地产运营者的案前。

其实，大重组之前，招商地产已试着盘活这部分占资甚大的出租物业。

2015年2月，招商商置将蛇口科技大厦、招商科技大厦二期、花园城数码大厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场等五处不动产的股权公开挂牌转让，收取 .86亿元股权转让款及计提的利息，并按照“融资性售后回购”进行会计核算，将股权转让价格确认为长期应付款。

当时，招商地产表示，操作目的即盘活沉淀资金，打造商业不动产管理品牌，为未来进一步的资本运作做好准备。

最近，在招商地产股东大会上，董事长孙承铭表示，重组后，招商局蛇口将加强城市运营方面的布局。

显然，招商商置选择在深圳楼市高位期，将这部分小且弱的投资性资产卖出套现。招商商置人士表示，拍卖主要是为了年底回笼资金，以配置不同资产。

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