房贷新品瞄准第二套房.鼓励

深发展推出“固定利率气球贷”,无力提前还款者慎选

近日，深发展推出专为二次购房的客户定做的房贷新品———固定利率气球贷。该银行工作人员表示，固定利率气球贷在执行国家第二套房贷款相关政策的前提下，可为买房者省下一笔可观的利息支出。

了解该产品的设计后发现，由于该产品在到期后要一次性偿还大部分本金，对于想投资房产的市民，该产品有一定的优势，但如果没有提前还款能力者最后不要选择该产品，因为到期后如不能一次性偿还剩余本金，其所付出的成本将大于普通贷款。而且该产品的优惠只适合二套房贷，对首套房贷者没有任何吸引力。

贷款利率低于普通贷款

据介绍，目前5年以上贷款利率为7.8 ％，根据监管“第二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”规定，第二套房贷执行的实际利率即为8.61 ％，还款压力相对较重。而 年期“固定利率气球贷”贷款利率为8. 16％，5年期“固定利率气球贷”贷款利率为8.514％，既直接锁定了客户在借款期限内可能会发生的利率上升风险，也符合监管机构当前第二套房贷利率上浮10％的政策。因此，选择 年或5年期固定利率气球贷，最多可比普通的第二套房按揭贷款降低两个利率档次，从而减少因第二套住房利率标准较高而带来的利息支出。此外，气球贷产品最长可按 0年计算月供，不会因为实际贷款期限为 年，而产生特别大的月供，让还款压力维持在比较小的水平。

以50万元贷款 0年房贷来计算，“第二套房”每月偿还金额为 885元，比房贷新政前的月供 212元，增加了67 元。如果利率继续上调，“第二套房”的每月还款金额显而易见地将水涨船高。如果借款者选用“固定利率气球贷”，假设选择贷款期限为 年，但按照 0年期来计算月供，这样适用利率为8. 16％，每月还款金额为 780元。与采用浮动利率的普通第二套住房贷款相比，利率可下降大约0. ％，而且一次锁定，相比月供也少了105元。

适合投资房产者

深发展理财师介绍，由于气球贷的特点是较短的贷款期限（ 年、5年或10年），但以较长的期限（如10年、20年或 0年）来计算月供，剩余本金到期一次偿还。气球贷的实际贷款期限越短，其对应期限的贷款利率也越低。

上海自贸区的跨境通和宁波保税区的跨境购上线运行。贷款者必须对自己的还款能力有一个清醒的认识，并做好还款计划，才能真正达到减息买房的目的。无论是 年期还是5年期固定利率贷款产品，对贷款购房者来说，在前 年或前5年的还款压力看上去是小了，但是在 年或5年的固定利率到期后，如果无法一次性还清剩余本金，将面临比较大的风险，届时无论选择何种方式，贷款者的整体支出都将远高于普通贷款。

该产品适合有一定资金实力，月收入较高，三五年后能够一次性把剩余房贷还清的阶层，又或者想投资房产的市民。对于预期未来较短年限中自己的资金实力会有较大提高或后期将有大额资金进账，或者借款期仅偿还较少月供，将其余款项运用至其他投资渠道，以获得更高投资回报的具有投资战略眼光和敢于承担风险的房产投资者，还有打算申请5年内短期房贷并有提前还款需求的消费者，该产品给了他们多一种选择。如果不是上述人群，选择等额本金的形式更加有利些。

同时，未来利率走势也有可能下降，选择固定利率的借款人可能面临高于市场利率的成本支出。

本报 王梅丽

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