京土地市场分化加剧共有产权地块遇冷限价房.蹭飞

11月7日，北京土地市场再迎三地连拍，三宗地分别来自石景山、大兴和昌平，两宗为共有产权房用地，一宗为“限房价”地块。三宗地土地总面积为41.6万平方米，总建筑面积65.87万平方米，起始总价127.4亿元。其中，石景山地块以71.9亿元的高起拍价荣登今年以来北京最贵起拍价宅地。

最终，昌平地块仅经过2轮的举牌，就被未来科技城以19亿的总价拿下，溢价率2.7%；大兴地块更是没有经过现场竞拍环节，就被+首开以 7亿的底价拿下。与两块共有产权地块的遇冷不同，石景山区五里坨地块被5加房企和联合体激烈争抢，最终，被绿城以86亿的总价，20%的自持面积收入囊中，溢价率19.6%。

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首先开拍的是昌平地块，据公开资料显示，本次出让的昌平区北七家镇（未来科技城南区）C-52地块R2二类居住用地，建筑面积99698平方米，起拍价18.5亿元，本次出让宗地居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格 0000元/平方米（含全装修费用）。

参与该地块竞拍的企业有未来科技城、金隅、碧桂园，竞拍现场，仅经过2轮，未来科技城就以19亿的总价拿下该地块，溢价率2.7%。

据诸葛找房数据研究中心监测，目前北七家二手房挂牌均价为4. 万，相较五环外其他地区，北七家挂牌价稳定，降价较少，从小区套价格分布来看，500万以下占比7成，以刚需为主，而最近北七家频频拍地，关注度越来越高。

诸葛找房分析师 认为，目前北七家未来科技城的发展逐步壮大，人口流入迅速增多，而北京市 “总规”中首次将职住平衡列入政策目标中，未来产业的不断入驻将会很大程度上带动北七家地区整体发展。

本次出让的大兴区魏善庄镇2016年月季大会周边配套（国家新媒体产业基地B组团）土地一级开发项目AA-4 （DX）地块R2二类居住用地，建筑面积21108 平方米，起始价 7亿元，本次出让宗地居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格29000元/平方米（含全装修费用）。

参与该地块竞拍的企业有，首开+保利、中海、碧桂园 加企业及联合体。最终，该地块被保利+首开以 7亿的底价竞得，溢价率0%，成为北京土地市场又一溢价率为0的宅地。

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石景山区五里坨建设组团地块等R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、F 其他类多功能用地、A 4基础教育用地、B4综合商业金融服务业用地，建筑面积 47895平方米，起始价71.9亿元。

值得注意的是，该地块将采取限地价、竞自持的方式出让，且根据公告显示，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过52024元/平方米，最高销售单价不得超过54625元/平方米。

虽然起拍价高达71.9亿元，但五里坨地块依然吸引了12家房企参与，分别是绿城、平安、保利+首开+金地、实兴腾飞+远洋+新城+金融街、+旭辉+恒基，由于地块体量较大，多个房企采取了抱团取暖的方式。竞拍现场，经过20余轮的举牌，实兴腾飞+远洋+新城+金融街以86亿元触及价格上限，在随后进行的竞自持环节，绿城最终以86亿的总价，20%的自持面积拿下该地，溢价率19.6%。

据诸葛找房数据研究中心监测，目前五里坨商圈挂牌均价为5万，与限售均价接近，地块规划建面超过 4.8万平方米，体量较大，利于结合周边教育、商业、金融等现有资源进行多属性开发。诸葛找房分析师 认为，五里坨位于石景山西端，开发较少，但从目前发展形势来看，京西依托环境优势不断崛起，石景山商圈的配套设施较为完善，地块未来发展前景较好。

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