高考加油地产政策效果逐渐显现成交量大幅回落魏家

地产：政策效果逐渐显现 成鼎盛反击板用耐磨钢板焊成交量大幅回落 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

主要结论：

短期预测，一季度主要城市住宅成交量环比降幅达 0%以上；中期预测，2010年全年住宅成交量下降12.1%。其中的差异暗示了主要城市住宅成交量下降幅度较大，而非主要城市下降幅度较少，甚至是略微增长，这也与主要城市与非主要城市所处的城市化阶段相符。

新年以来，成交量明显萎缩：

2010年1月前15日，跟踪的主要城市住宅成交量下滑较为明显，16个城市中，15个环比下降，下降均值为45. 2%，部分城市同比下跌。

对于成交量迅速萎缩，我们认为有以下原因：（1）政策发挥作用，需求观望；（2）2009年下半年恐慌性购房，透支需求；（ ）季节性因素。

短期预测，一季度住宅成交量环比降幅达 0%以上：

结合目前的政策形势，从供需两方面考虑一季度成交量状况。

政策收紧：政府于近期连续出台了关于房地产土地、税收以及购房信贷等一系列调控措施，紧缩力度及决心均超出市场预期，从中长期来看，调控政策有利于规范市场；但从短期来看，政策必然导致成交量萎缩。

需求观望：一季度需求明显减少，（1）政策从紧，需求观望，尤其是投机性购房需求；（2）房价过高，抑制需求。（ ）销售恐慌，透支需求。供应不足：主要城市可售存货较少，目前基本上处在低谷，同时，整体销售周期都比较短，购房者挑选合适房源的空间下降，导致成交量降低。结论：使用1月份9日至15日成交数据比较，日成交均值比12月份下降 5. 6%，结合目前成交状况，综合上述观点，我们认为2010年一季度整体成交量与2009年四季度成交量相比将会有 0%以上的萎缩。

中期预测，全国住宅销量下降12.1%：

首先对行业周期划分。行业划分2个阶段，第一阶段为1999年至2004年，平稳发展期；第二阶段为2005年至今，政策波动期。

第二，推算2009年及2010年复合增长率大约为16.1%。根据不同阶段增长率及整体复合增长率，推算出09年及10年复合增长率约为16.1%。

第三，预计2010年住宅成交量下降12.1%。根据复合增长率倒推出2010年全国住宅成交量合计为8 175万平方米，同比2009年下降12.1%。

对短期及中期预测结论的解释：

对于这两个咋一看似乎不协调的结论解释如下：

第一，两个结论的比较口径不一样。短期预测采用主要城市的住宅成交数据，中期预测采用国家统计局数据，反映的内容不一样。

第二，成交量下降幅度差异暗示主要城市下降幅度较大，而其他城市下降幅度较小，甚至略微增长，这也与主要城市及非主要城市的城市化周期及位置相符。