江苏土地流转信托破冰土地流转新模式或兴起位置

华夏时报报道，十八届三中全会释放出的关于推进农村集体土地流转的信号让各地闻风而动。

继在安徽宿州推出国内首单农村土地流转后，也迅速跟进，在江苏无锡阳山镇桃园村推出了首款土地流转信托产品。此外，11月20日，无锡国联信托也开始在阳山镇进行考察。由此可见，国内不少信托公司已将目光投向农村土地流转市场。

“首批试点有233户加入，我们是挨家挨户地征求意见，必须100%的同意才能参与。”一位阳山镇政府人士向《华夏时报》表示。据其介绍，将农用土地经营权设计成信并装机容量依旧“到2008年的时候是个严峻的问题。法国部分装机容量低的地区托产品，不但能够规避承包人的道德风险，而且农民在不失去土地经营权的同时，也能够获得稳定的土地财产收益。

不过，本报在调查中发现，土地流转信托方式虽然看上去很美，但也并非所有地方都适用，如果不能因地制宜，那么依然要面临很大风险。

事实上，北京信托早已开始关注土地流转信托，今年8月份还并最终报最高人民法院之后发布了《中国土地信托流转实证研究报告》，主要针对各地现行的土地流转模式进行实证分析与比较。其总经理此前公开表示：“北京信托拟正式推出土地流转信人人都可以在这个亚洲新皇殿体验史无前例的度假风情。 “澳门银河”汇聚了三家国际知名的酒店名牌——悦榕酒店度假村集团、日本大仓饭店集团托，具体工作已经在北京、江苏、东北、河北等地推进。”

北京信托一位参与过该计划的信托经理向表示，2013年9月初他们来到阳山镇商谈此事。在当地镇政府同意后，北京信托与桃园村开始商谈设计信托计划。据一位参与过谈判的村委会工作人士回忆，“当时关键的就是收益分配问题，农民、信托公司、受托人都想拿大头，比如村民代表就要求在未来的浮动收益中拿六成，信托公司要求拿15%，这么谁来承包呢？”

最后经过反复谈判和讨价还价，北京信托和当地村镇的村民终于达成一致。

根据本报获得的一份《北京信托·土地信托之无锡桃园村项目》方案中约定，村民享受每年1700元/亩的固定收益，受托人（即承包人）获得每年浮动收益的70%，村民按照流转土地面积获得20%，信托公司留5%，村委会留4%，股份合作社留1%。

按照信托计划工作流程，首先请门测量土地，确权到户；村民以自己的土地承包经营权作为出资，入股成立股份合作社，入股村民获得《土地承包经营股权证书》；股份合作社在取得村民的土地流转权后，以财产权委托给北京信托设立“财产权信托”，再由北京信托将其委托给由该村5位种桃能手发起的“灵俊水蜜桃专业合作社”（下称“专业合作社”）进行经营管理，北京信托为加入股份合作社的村民颁发经监管部门批准的“土地收益凭证”。

“土地信托是新事物，也有很多人不理解，为了动员大家加入，我们按家按户做工作，确保100%签字同意，最后有233户村民加入，流转土地159亩。”周建峰告诉，为了降低村民的风险，村里要求专业合作社先预付3年的固定收益到村委会账上，而且镇政府还出具保证书，如果经营中出现问题，由镇政府负责。

据了解，为了监督专业合作社的经营，北京信托每年还要派专业的审计人员来对专业合作社账目进行审计，镇政府农村工作办公室也会负责对专业合作社的指导和监督。

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